Est-ce possible de réaliser des travaux quand un bien est loué ?

Il est possible de réaliser des travaux dans un bien mis en location. Cela dépend avant tout de la nature de ces travaux. Certains sont même obligatoires. Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ? Comment agir vis-à-vis du locataire ? Explications avec Kaliz.

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Nature des travaux obligatoires et à la charge d'un propriétaire dans un logement en location

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Le bailleur doit proposer une maison décente à la location. D'une manière générale, il a donc l'obligation d'entretenir le logement qu'il met à la disposition de son locataire. La nature de ces travaux est encadrée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il s'agit des travaux :

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• d'amélioration dans les parties privatives : tous les travaux qui peuvent apporter une valeur ajoutée à l’habitat, comme une cuisine équipée ;
• d'amélioration dans les parties communes, par exemple l'installation d'un ascenseur ;
• d'entretien, comme la réparation ou le changement du chauffe-eau, des volets électriques (sauf si les réparations sont imputables à un défaut d'entretien de la part du locataire) ;
• liés à l'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière, etc.) ;
• d'entretien des extérieurs : toiture, façades, place de parking, etc.

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Les réparations locatives sont à la charge du locataire. Cependant, quand ces réparations sont dues à la vétusté, il incombe au propriétaire de les réaliser, notamment :

• le changement de la robinetterie, des radiateurs défectueux ;
• l'électricité et les installations défectueuses ;
• les peintures et le revêtement des sols usés.

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Comment intervenir pour des travaux dans un logement qui est loué ?

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Pour permettre la réalisation des travaux, le propriétaire doit dans un premier temps informer le locataire. Il a la possibilité :

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• d'adresser au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception ;
• de remettre au locataire une notification en mains propres.

Que faut-il indiquer dans la notification de travaux à destination du locataire ? D'abord l'objet des travaux : amélioration, intervention urgente pour réparations du chauffe-eau, remplacement de la chaudière. Il faut aussi indiquer la date de début des tâches ainsi que la durée. Le propriétaire doit convenir avec le locataire des modalités d'accès au logement.

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Qu'en est-il de l'indemnisation du locataire ?

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Si la durée des travaux dépasse les 21 jours, le propriétaire doit accorder au locataire une baisse de loyer. Elle est proportionnelle à la durée des œuvres.

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Attention, les travaux doivent être conformes à la notification adressée au locataire, et ne doivent pas présenter de caractère abusif ou rendre l'utilisation du logement dangereux ou impossible. Si l’occupant est confronté à une de ces situations, il peut saisir le tribunal et interdire ou interrompre les travaux. Il peut aussi demander la résiliation du bail si la demeure est inhabitable.

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Quelles sont les conséquences si le propriétaire n'effectue pas les travaux ?

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Le locataire doit prévenir le propriétaire des travaux à mettre en exécution, notamment quand il s'agit d'une urgence ou qu'un dommage survient à défaut de travaux d'entretien. Si le bailleur ne réagit pas, le locataire peut le mettre en demeure d'exécuter les grosses réparations dans le logement.

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Le propriétaire dispose d'un délai de 2 mois pour mettre en place la réalisation des travaux. Si les deux n’arrivent pas à se mettre d'accord, ou si le bailleur ne répond pas à la mise en demeure, le locataire a 2 recours :

• saisir la commission départementale de conciliation ;
• saisir le greffe du tribunal.

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Le juge peut alors :

• contraindre le propriétaire de faire les travaux ;
• autoriser le locataire à effectuer les travaux à ses frais et contraindre le bailleur de le rembourser ;
• accorder au locataire des dommages et intérêts, au motif du trouble de la jouissance du logement.

Attention, même en cas de litige entre le propriétaire et le locataire, celui-ci doit continuer à régler son loyer et ses charges.

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Dans quels cas le locataire doit-il réaliser des travaux à sa charge ?

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Les travaux à la charge du locataire sont ceux qui sont liés à l'entretien courant et aux menues réparations dans le logement (raccords de peinture, bouchage des trous, entretien des canalisations, de la chasse d'eau, changement des ampoules, interrupteurs, etc.).

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Bref, réaliser des travaux dans un logement mis en location est tout à fait possible. C'est même une obligation pour le propriétaire pour certains travaux relatifs à de grosses réparations ou encore à de la vétusté. Le déroulement des œuvres se fait après accord entre le bailleur et le locataire. Sous certaines conditions, l’occupant a droit à une indemnisation. Il peut même saisir le tribunal si les travaux ne sont pas effectués, car cela va le mettre en danger ou rendre la maison inhabitable.

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