Comment donner congé à son locataire ?

Vous souhaitez récupérer un bien immobilier mis en location ?

C'est possible si vous êtes en mesure de donner à votre locataire un motif reconnu par la loi. Il vous faudra aussi respecter un certain formalisme, car votre locataire a également des droits. Kaliz vous explique comment donner congé à votre locataire en toute conformité.

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Quels motifs permettent de donner congé à un locataire ?

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Quand un propriétaire loue son bien, il signe un contrat avec son locataire: c'est le bail de location. Ce bail permet au locataire d'occuper le logement selon une période déterminée au préalable et contre le paiement d'un loyer mensuel et de charges locatives. Sauf intervention du propriétaire ou du locataire, le bail est reconduit à chaque échéance.

Plusieurs motifs permettent à un propriétaire de récupérer un appartement loué vide ou meublé. Mais attention, ils sont encadrés par la loi.

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• ‍Vente du logement :  En cas de location nue ou à vide, le propriétaire doit informer le locataire du prix du bien avec une estimation fixe et définitive. En effet, le locataire aura un droit de préemption pour acquérir le bien en premier dans le respect d’un délai de 2 mois, ce délai étant porté à 4 mois en cas de recours à un prêt. En cas de location meublée, le propriétaire doit seulement indiquer son intention de vendre et si possible le prix envisagé (facultatif). Toutefois, le locataire n’a pas de droit de préemption.

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• Reprise du logement : cela signifie que le propriétaire ou un parent proche souhaite faire du logement loué sa résidence principale. Cependant, ce type de congé est déconseillé si le bénéficiaire est déjà propriétaire d’une résidence principale ou secondaire dans les environs.  Les parents considérés comme proches du propriétaire sont le conjoint (époux, concubin, partenaire de PACS), ou ses ascendants et descendants.
  Le congé donné au locataire devra dans ce cas contenir impérativement l’identité complète, l’adresse de la personne qui bénéficie de la reprise, le lien de parenté, ainsi qu’une justification sérieuse et réelle de la reprise.
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• Motif légitime et sérieux : ce motif n'est pas clairement défini par la loi. Il peut être invoqué pour donner congé à un locataire qui ne respecterait pas ses obligations (troubles de voisinage, impayés de loyers, destruction de bien etc.). Pour l’invoquer, il est recommandé de consulter les obligations du locataire et la clause résolutoire incluse dans le bail de location.
  A noter que ce motif est rarement utilisé car il peut être contesté par le locataire ; le propriétaire devra alors apporter la preuve du bien-fondé de la demande de congé devant un juge. Ainsi, il est nécessaire d’avoir un dossier complet avec toutes les preuves du motif légitime et sérieux.

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Veuillez noter qu’il est nécessaire d'accompagner le congé du bail de l’état des lieux, des identités des parties, des mentions légales et de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

En cas de motif de contestation de congé, le locataire peut faire part au propriétaire de son refus de quitter le logement. Il devient alors un occupant sans droit ni titre. Le bailleur doit alors entamer une procédure d’expulsion et de validation de congé devant les juridictions compétentes. Le propriétaire devra apporter la preuve du bien-fondé du congé délivré devant le juge.

‍Qu'est-ce qu'un locataire protégé ?

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Il existe des profils de locataires protégés, c'est-à-dire à qui il n'est pas possible de donner congé.
Si le locataire est âgé de plus de 65 ans ou qu’il vit avec une personne de plus de 65 ans avec des revenus inférieurs aux plafonds fixés par la loi, le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire sauf :

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• s’il lui propose des solutions de relogement identiques dans le même environnement / quartier.
• s'il est lui-même âgé de plus de 65 ans et que ses revenus sont jugés insuffisants: le propriétaire a dans ce cas la possibilité de récupérer tout de même son logement.

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Formalisme à respecter pour donner congé au locataire

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Lorsqu'un propriétaire souhaite donner congé au locataire, il doit mettre en place la résiliation du bail. 
Nous conseillons aux propriétaires bailleurs de toujours délivrer un congé via un huissier de justice : Kaliz peut se charger de cette mission si les propriétaires bailleurs le souhaitent.
En effet, nous conseillons régulièrement à nos bailleurs de ne pas prendre le risque de donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception car cela représente des risques importants. En témoigne par exemple le cas de jurisprudence de la cour de cassation du 21 septembre 2022 qui a annulé le congé du propriétaire car il ne contenait pas les mentions légales.

Notez qu'un congé doit être adressé à tous les signataires du bail, notamment dans le cas d'une colocation. Si le bailleur le souhaite, il peut également signifier le congé aux garants - toutefois, cela engendre un coût complémentaire.
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‍Prendre en compte le délai légal de préavis

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La résiliation du bail doit être communiquée au locataire par le propriétaire en respectant une durée de préavis établie par la loi : 

• ‍Si le logement est loué vide, la lettre de congé doit être envoyée au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail. 
• Si le logement est loué meublé, le délai est de 3 mois minimum avant la date d'échéance du bail. ‍

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En bref

Pour donner congé à son locataire, le propriétaire doit être en mesure d'invoquer un motif valable et reconnu comme légitime par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le congé doit contenir des informations obligatoires et respecter un délai légal. Il existe cependant un cas particulier, celui du locataire protégé. Kaliz conseille de délivrer le congé par voie d’huissier et est à vos côtés pour répondre à vos questions dans le cadre de votre gestion locative.