Quelles différences entre le bail de colocation individuel et le bail unique ?

Les baux de colocation

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Il existe deux sortes de baux pour mettre en place une colocation :

• le bail unique, appelé aussi bail collectif ;
• le bail individuel.

Le propriétaire est libre de choisir le type de bail qui lui convient le mieux. Kaliz vous explique quelles sont les différences entre les deux, afin de vous aider à faire un choix.

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Qu'est-ce qu'un bail de colocation individuel ?

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Un bail de colocation individuel est un contrat de location indépendant signé entre le propriétaire et chacun des colocataires. Il y a donc autant de baux que de colocataires. Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface égale au moins à 9 m2 ainsi que d'un volume égal au moins à 20 m3.

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Le contenu de ce bail est spécifique :

• le bail indépendant indique que chaque locataire dispose d'une chambre à usage privatif et que les parties communes sont mises à disposition de l'ensemble des colocataires ;
• la durée de chaque bail indépendant peut être modulée selon le statut du locataire (étudiant, salarié) ;
• si un dépôt de garantie est prévu, une partie de son montant est versée par le colocataire ;
• une clause de caution simple ou solidaire peut être incluse, avec acte de cautionnement.

Kaliz est à vos côtés pour rédiger vos baux de colocation indépendants.

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En quoi consiste un bail unique dans le cadre d'une colocation ?

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Avec un bail collectif, il n'y a qu'un seul bail, signé par tous les locataires. Tous les colocataires doivent être présents lors de l'état des lieux d'entrée et ils doivent également tous le signer. L'état des lieux de sortie est signé quand tous les colocataires quittent le logement ou bien quand le dernier colocataire quitte le logement.

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Dans le cas d'un logement vide, le bail de colocation unique est un contrat-type, qui comporte différentes parties :

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• la désignation des parties ;
• l'objet du contrat, qui détaille notamment la consistance du logement, sa destination ;
• la date de prise d'effet et la durée du contrat ;
• les conditions financières : modalités de paiement du loyer et des charges récupérables ;
• les travaux ;
• les garanties : si un dépôt de garantie est prévu, le montant est divisé entre les colocataires. Ce dépôt de garantie est restitué au départ du dernier colocataire. Une caution peut être demandée, solidaire ou simple, avec acte de cautionnement ;
• une clause de solidarité ;
• une clause résolutoire ;
• les autres conditions particulières ;
• les annexes ;
• la date et le lieu ;
• les signatures des parties.

Pour un logement meublé, il s'agit également d'un contrat-type. On y retrouve les mêmes parties que pour un logement vide, mais la durée du contrat est différente. Elle est de neuf mois pour les étudiants et ne peut pas être reconduite tacitement. La durée du bail est d'un an minimum dans les autres cas ; le bail est reconduit tacitement à son terme pour une durée d'un an. Qu'il soit étudiant ou non, le locataire peut mettre fin au bail de location meublée à tout moment, après avoir donné congé.

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Paiement du loyer, assurance habitation, aide de la CAF dans le cadre d'une colocation

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Chaque colocataire doit faire une demande individuelle d'aide au logement auprès de la CAF.

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Avec le bail individuel

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Chaque colocataire paie sa part de loyer et sa part des charges, selon les modalités prévues dans son contrat de location. Le colocataire peut faire le choix de souscrire à une assurance habitation individuelle ou collective. Une attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année.

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Avec le bail collectif

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Le paiement du loyer et des charges se fait dans le respect des modalités prévues dans le bail. Les colocataires se mettent d'accord pour, au choix :

• payer la totalité chacun leur tour ;
• désigner un colocataire pour réunir les sommes dues et payer ensuite le propriétaire ;
• ouvrir un compte bancaire en commun, sur lequel chaque colocataire verse sa part.

Chaque locataire est libre de souscrire à une assurance habitation individuelle ou collective (avec dans ce cas les noms de tous les colocataires). Quoi qu'il en soit, l'attestation d'assurance est fournie chaque année au propriétaire.

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Départ et arrivée d'un locataire

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Avec un bail individuel, le locataire donne son propre préavis. Il est en droit de demander sa part en cas de dépôt de garantie. Le propriétaire peut choisir un nouveau locataire ; l'accord des autres colocataires n'est pas une obligation.

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Avec un bail unique, le départ d'un colocataire se fait après envoi de son préavis au propriétaire. En cas de dépôt de garantie, il doit demander aux autres colocataires de lui restituer sa part. En cas de clause de solidarité, il reste solidaire des autres colocataires six mois après son départ, sauf s'il est remplacé par un nouveau colocataire. Un avenant au bail permet d'ajouter un nouveau colocataire. Si tous les colocataires partent en même temps, ils peuvent envoyer un préavis commun ou un préavis par colocataire.

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Résiliation de bail de colocation

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La résiliation du contrat de colocation est possible avec un motif valable et selon le délai défini par la loi. Dans le cas d’une résiliation de bail, individuel ou unique, il faut adresser une lettre de congé à chaque locataire. Notez cependant que cela n’est pas obligatoire en cas de bail unique avec clause de solidarité : le propriétaire peut adresser le congé à un seul colocataire, mais toujours selon un motif et un délai réglementés.

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En bref

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Qu'il s'agisse d'un contrat-type dans le cadre d'un bail collectif ou d'un contrat spécifique dans le cadre d'un bail individuel, les baux mis en place lors d'une colocation sont réglementés par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Avec un bail collectif, il n'y a qu'un seul contrat signé par tous les locataires. Avec un bail individuel, le propriétaire signe un bail particulier avec chacun des colocataires. La loi permet au propriétaire de choisir le bail qui lui convient le mieux.

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