Expulsion locataire : quels motifs et quelle procédure ?

L'expulsion d'un locataire est encadrée par la loi, et cela, quel que soit le motif. Cependant, le propriétaire bailleur a également des droits. Il a la possibilité de mettre en place une procédure d'expulsion si le locataire manque à ses obligations légales ou contractuelles. Quels sont les motifs d'expulsion ? Comment expulser un locataire dans le respect du cadre légal ? Kaliz vous accompagne dans vos démarches de gestion locative.

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Les motifs pour l'expulsion d'un locataire

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Le propriétaire est en droit de mettre en place une procédure d'expulsion si le locataire ne respecte pas la loi et/ou la clause résolutoire de son contrat de location.

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Qu'est-ce que la clause résolutoire ?

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Si la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 réglemente les rapports locatifs entre les bailleurs et les locataires, la clause résolutoire, quant à elle, signale les obligations contractuelles du locataire. Présente dans le bail, elle permet sa résiliation automatique en cas de manquement aux obligations. Il convient donc de les détailler.

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Défaut d'assurance habitation

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Le défaut d'assurance habitation est un motif légitime d'expulsion au regard de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire est tenu de présenter une attestation d'assurance à la signature du bail de location, puis chaque année à la demande du propriétaire.

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Loyers impayés

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Le paiement mensuel du loyer et des charges locatives est une des obligations qui peut figurer dans la clause résolutoire. En cas de non-paiement, le propriétaire doit d'abord faire appel à un commissaire de justice, afin que soit émis un commandement à payer. Notez que le meilleur moyen de se prémunir des loyers impayés est de souscrire à une assurance loyer impayé. Kaliz garantit jusqu'à 96 000 € de loyers impayés ainsi qu'une couverture juridique à hauteur de 5 000 €.

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Troubles du voisinage

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Le trouble du comportement du locataire (nuisances sonores, dégradations des parties communes, non-respect du règlement de copropriété) est un autre manquement qui peut être présenté dans la clause résolutoire.

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Dégradations du logement

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Le défaut d'entretien courant, de signalement de dégradations causées ou non par le locataire, sont des manquements aux obligations du locataire. La loi prévoit que le locataire est tenu de réaliser des travaux et réparations courants dans le logement qu'il occupe. Notez que les dégradations par vétusté ou en cas de force majeure restent à la charge du propriétaire.

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Autres motifs d'expulsion

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Parmi les autres motifs qui peuvent conduire à l'expulsion d'un locataire, il faut mentionner :

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• la communication de fausses informations pour l'établissement du contrat de location ;
• la sous-location du logement sans accord préalable du propriétaire ;
• les travaux, notamment de transformation, dans le logement sans accord du propriétaire.

D'autres motifs sont acceptables. Si vous avez besoin d'informations complémentaires, vous pouvez contacter l'équipe Kaliz, qui vous aidera à mettre en place une clause résolutoire détaillée dans votre contrat de location.

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Mise en demeure du locataire

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La première démarche du propriétaire est de mettre en demeure le locataire pour lui signaler un manquement à la loi ou au contrat de location et afin qu'il procède, selon la situation :

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• au paiement du loyer : passé un délai de deux mois pour une location vide ou d'un mois pour une location meublée, après la réception du commandement à payer, si le locataire n'a pas procédé au paiement, le propriétaire peut saisir le tribunal.
• à la présentation d'une attestation d'assurance habitation ;
• à la fin des troubles du voisinage ;
• aux réparations dans le logement.

Le locataire dispose d'un délai légal pour honorer ses obligations. Les différents manquements peuvent constituer un motif légitime à la résiliation du bail. Dans ce cas, trois solutions sont possibles pour le propriétaire bailleur :

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• la clause résolutoire n'est pas respectée, le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et prononcer l'expulsion du locataire ;
• la mise en place de la résiliation judiciaire ;
• l'envoi d'une lettre de congé pour résilier le bail.

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La résiliation judiciaire

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Pour mettre en place une résiliation judiciaire, le propriétaire doit dans un premier temps faire appel à un commissaire de justice. C'est le nom que porte aujourd'hui l'huissier de justice. C'est ce représentant de justice qui assigne le locataire devant le juge des contentieux.

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Il appartient au juge de déterminer la gravité de la faute. Le juge doit définir s'il est justifié de résilier le bail et d'expulser le locataire. S'il prononce la résiliation du bail, l'expulsion est de fait ordonnée.

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En cas de loyers impayés, le juge peut aussi accorder des délais de paiement supplémentaires au locataire.

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La lettre de congé pour la résiliation du bail

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La résiliation du bail avec lettre de congé est une procédure plus longue, mais tout à fait classique. Elle doit toutefois montrer un certain formalisme pour être conforme à la loi.

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Tout d'abord, la lettre de congé doit être adressée au locataire en courrier recommandé avec avis de réception ou par remise en mains propres par un huissier de justice. Il y a un délai légal à respecter de :

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• 6 mois avant l'échéance du bail pour un logement vide ;
• 3 mois avant l'échéance du bail pour une location meublée.

Ensuite, la lettre de congé doit comporter un motif de résiliation du bail. La loi en reconnaît 3, à indiquer avec des mentions obligatoires :

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• pour vente : vous devez indiquer le prix et les conditions de vente, une description détaillée du bien, les 5 premiers alinéas de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ;
• pour reprise du logement par le propriétaire ou un de ses parents proches et en tant que résidence principale : indiquez le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien de parenté, ainsi qu'une justification sérieuse et réelle de la reprise ;
• pour motif légitime et sérieux. La loi ne prévoit pas de liste de motifs pouvant entrer dans cette catégorie.

La lettre de congé doit être accompagnée de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

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Le motif légitime et sérieux est celui auquel les propriétaires ont le plus souvent recours pour mettre en place une procédure d'expulsion. Le propriétaire doit veiller à bien détailler les faits et, dans la mesure du possible, il doit pouvoir fournir des preuves tangibles du manquement du locataire à ses obligations. Prenons l'exemple d'un locataire responsable de troubles du voisinage. Le propriétaire aura tout intérêt à produire des procès-verbaux établis par la police, des témoignages, des pétitions signées par les voisins.

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Si le locataire refuse de quitter les lieux et que le contrat de location contient une clause résolutoire, le propriétaire peut faire constater la résiliation du bail au tribunal et obtenir l'expulsion du locataire. Si le contrat de location ne comporte pas de clause résolutoire, le propriétaire peut faire porter au locataire une assignation au tribunal par un huissier de justice et demander la résiliation du bail et l'expulsion.

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Expulsion du locataire après commandement à quitter les lieux

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Lorsque l'expulsion du locataire est ordonnée par le juge, le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice, afin qu'il délivre au locataire un commandement à quitter les lieux. Le propriétaire ne peut pas intervenir seul. Il n'a pas le droit de pénétrer dans le logement ou encore de faire changer la serrure. Il risque en effet des poursuites pour violation de domicile, 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.

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Le commissaire de justice peut se présenter au domicile du locataire durant les jours ouvrables et entre 6 h et 21 h. Aucune expulsion n'est possible durant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus, sauf si l'expulsion est assortie d'un relogement.

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• Si le locataire accepte de quitter le logement : le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'expulsion, puis le locataire quitte le logement.
• Si le locataire refuse d'ouvrir la porte ou s'il est absent : le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion. Il sollicite le préfet pour faire intervenir la gendarmerie ou la police, ainsi qu'un serrurier.

Sans procès-verbal d'expulsion dressé par un huissier de justice, l'expulsion est illégale. Celui-ci doit impérativement contenir :

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• l'inventaire des biens et leurs valeurs marchandes ;
• le lieu où ont été déposés les biens ainsi que les conditions d'accès à ce lieu ;
• l'obligation du locataire expulsé de retirer ses biens selon un délai non renouvelable (deux mois) à compter de la remise du PV ou de sa signification. Si les biens ne sont pas retirés et ont une valeur marchande, ils sont vendus aux enchères publiques. S'ils n'ont pas de valeur marchande, ils sont considérés comme abandonnés. Les documents personnels de la personne expulsée sont mis sous enveloppe scellée. Ils sont conservés deux ans par le commissaire de justice ;
• une mention qui indique que le locataire peut contester l'absence de valeur marchande. Pour ce faire, il dispose d'un mois à compter de la remise ou de la signification du PV ;
• le nom du juge compétent près de qui soumettre la contestation ;
• les articles R. 121-6 à R. 121-10, les articles R 442-2 ainsi que R 442-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Être accompagné pour mettre en place une procédure d'expulsion

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Mettre en place une procédure d'expulsion peut être une source de stress, et cela est bien compréhensible. Combien de temps va prendre la procédure ? Combien va-t-elle coûter ? Pour se prémunir de situations difficiles avec un locataire, mieux vaut être accompagné dans sa gestion locative.

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Les experts Kaliz sont vos interlocuteurs privilégiés pour sélectionner les meilleurs dossiers de candidatures à votre location. Ils vous aident à établir un bail de location qui protège votre logement et vos droits en tant que propriétaire. Ils vous conseillent également lors de la mise en place de la résiliation du bail.

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En bref

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Il existe différents motifs qui permettent de mettre en place une procédure d'expulsion, depuis les loyers impayés jusqu'à la dégradation du logement.

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• Le meilleur moyen pour le propriétaire de faire reconnaître ces motifs comme sérieux et légitimes est de les indiquer dans une clause résolutoire stipulée dans le contrat de location.
• La clause résolutoire permet de faire constater la résiliation du bail et l'expulsion du locataire par le tribunal.
• Le juge peut toutefois accorder au locataire des délais de paiement supplémentaires. L'assurance loyer impayé est donc une meilleure garantie pour le propriétaire de percevoir ses loyers.
• L'expulsion du locataire ne peut être ordonnée que par un juge et sur la seule intervention d'un commissaire de justice, qui doit procéder à l'établissement d'un PV d'expulsion.

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