Qu'est-ce que le Permis de louer de la loi Alur ?

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Avant 2014, il était possible de mettre un logement en location sans qu’aucune démarche administrative ne soit exigée au préalable. La loi Alur a changé la donne en introduisant la notion de “permis de louer” dans certaines zones précises. Découvrez l’objectif de cette loi et en quoi consiste le permis de louer.

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Le permis de louer : pour quoi faire ?

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La loi Alur provient d’une observation simple faite par le Ministère du Logement : le parc locatif français n’est pas en bon état. En effet, pas moins de 200 000 logements proposés à la location sur le territoire français sont considérés comme des logements indignes. Face à ce constat, les autorités françaises ont décidé de prendre de nouvelles mesures à travers la loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014). Intéressons-nous particulièrement aux articles 92 et 93, sous le titre II “Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées”. Ces articles viennent modifier le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) en ajoutant les articles L. 634-1 à L. 635-11.

La loi Alur donne la possibilité aux autorités locales de définir des zones où la mise en location d’un logement est soumise à des démarches administratives de la part du bailleur. Ainsi, deux types de demandes sont définies :

• L’autorisation préalable de mise en location, ou permis de louer,
• La déclaration de mise en location.

Grâce à ces dispositifs, les autorités compétentes sont au courant de toutes les nouvelles mises en location sur leur secteur. Elles peuvent ainsi faire des contrôles afin de vérifier que ces logements sont conformes à la législation en vigueur et répondent à leurs exigences de salubrité. Ils peuvent ainsi garantir un niveau de qualité minimum des logements loués sur leur territoire.

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Quelles zones nécessitent un permis de louer ?

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Le permis de louer ne concerne que la mise en location des logements situés dans des périmètres bien définis. Les zones en question sont délimitées :

• Soit par l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat (ECPI),
• Soit par le conseil municipal.

Les zones géographiques peuvent inclure un seul ensemble immobilier ou plusieurs. Les catégories et les caractéristiques des logements concernés sont également précisés. Pour chaque secteur choisi, l’ECPI ou le conseil municipal détermine quelle formalité est demandée : la déclaration de mise en location ou l’autorisation préalable de mise en location. 

Plusieurs communes ont déjà mis en place ce dispositif de la loi Alur, par exemple en région Île-de-France (Saint-Denis, Bagnolet, Mantes-la-Jolie, Gennevilliers, Clichy, Bobigny) ou dans les Hauts-de-France (Roubaix, Tourcoing). Pour savoir si son logement est concerné, un bailleur doit donc impérativement vérifier auprès de sa mairie s’il doit faire un déclaration ou obtenir une autorisation avant de le mettre en location.

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Comment obtenir le permis de louer ?

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Les démarches à faire

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Pour toute nouvelle mise en location dans une zone concernée, vous devrez remplir l’un des deux formulaires Cerfa définis par les deux arrêtés du 27 mars 2017, à savoir :

- Pour une demande d’autorisation préalable de mise en location : le Cerfa 15652*01. La demande est à faire avant la mise en location. Pensez à effectuer les démarches suffisamment en avance pour obtenir l’autorisation avant de signer le contrat de location.

- Pour une déclaration de mise en location : le Cerfa 15651*01, La demande doit être faite sous 15 jours après la signature du bail ;

Si vous devenez propriétaire d’un logement qui fait l’objet d’une autorisation préalable, vous devez demander le transfert de l’autorisation à l’aide du formulaire Cerfa 15663*01. Les trois Cerfa sont disponibles en lignes et disposent d’une notice explicative afin de faciliter les démarches. Le formulaire, ainsi que votre dossier de diagnostics techniques, doit être adressé à l’EPCI ou à la mairie dont dépend le logement.

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Les délais de réponse

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Dans le cas d’une demande d’autorisation préalable, le délai d’instruction est d’un mois. L’autorité compétente peut :

• Accepter la demande,
• Rejeter la demande en motivant sa décision, et en précisant notamment la nature des travaux ou des aménagements à réaliser avant la mise en location,
• Ne pas répondre : il s’agit alors d’un accord tacite.

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Une fois obtenue, l’autorisation préalable doit être annexée au contrat de location. Une nouvelle autorisation doit être obtenue pour chaque nouveau bail.

Dans le cas d’une déclaration de mise en location, le délai de traitement du dossier est porté à une semaine. Si la déclaration est complète, vous recevez un récépissé avec une copie de votre déclaration et tout est en ordre. Si par contre votre demande est incomplète, vous recevez un récépissé accompagné d’une liste des pièces manquantes à fournir dans un délai maximum d’un mois. Passé ce délai, il faudra recommencer la procédure depuis le début. Dans tous les cas, la démarche est à renouveler pour chaque nouveau contrat de location.

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Louer sans permis : quels sont les risques ?

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La déclaration ou l’autorisation préalable de mise en location sont obligatoires dans les zones définies par l’ECPI ou par le conseil municipal. Si un bailleur met en location un bien sans permis de louer, il s’expose à des sanctions financières importantes. 

En effet, en cas d’absence d’autorisation préalable à la mise en location, la loi prévoit 3 sanctions :

• Une amende pouvant atteindre 5 000 € en cas de manquement à l’obligation de déposer une demande d’autorisation,
• Une amende pouvant atteindre 15 000 € si un nouveau manquement est constaté sous un délai de 3 ans,
• Une amende pouvant atteindre 15 000 € en cas de mise en location malgré le rejet d’une demande d’autorisation.

En ce qui concerne l’absence de déclaration de mise en location, le bailleur est passible d’une amende pouvant s’élever à 5 000 €.