Bail de location : modèle et législation

En tant que propriétaire, vous disposez de droits, mais aussi d’obligations particulières, notamment et surtout vis-à-vis de votre futur locataire. Ainsi, au moment de réaliser le bail de location, vous devrez effectuer un certain nombre de démarches, et respecter certaines dispositions réglementaires. Découvrez lesquelles.

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Le bail de location dans les grandes lignes

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Le bail de location ou « contrat de location » est un document qui formalise les relations entre deux personnes, dans le cadre d’une transaction immobilière. Il s’agit d’un acte extrêmement important, qui recense les droits ainsi que les obligations des deux parties (le propriétaire du bien immobilier d’un côté et le locataire de l’autre). La rédaction de ce document peut se faire sans en passer par les services d’un professionnel, à condition que le contrat respecte certaines dispositions légales et contienne plusieurs mentions indispensables. Toutefois, l’assistance d’un professionnel de la gestion locative peut avoir son intérêt, comme nous allons le voir ci-dessous.

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Dans quel cadre signer un contrat de location ?

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La réglementation portant sur l’établissement d’un bail de location est devenue plus stricte au fur et à mesure des années. Dans un premier temps, la loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs exige que les deux parties (propriétaire et locataire) se mettent d’accord sur l’établissement écrit d’un contrat de location. Toutefois, il vous faut savoir que la jurisprudence a plusieurs fois reconnu la validité du bail verbal entre le propriétaire et le locataire. Pourtant, cette option est extrêmement risquée et très peu recommandée, du fait des litiges susceptibles de se produire entre les individus. Cette situation est plus fréquente dans le cadre de la signature d’un bail rural sur le long terme (9 ans minimum), ou pour un bail commercial.

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Depuis le mois d’août 2015, et dans le prolongement de la Loi ALUR de 2014, le contrat de location doit obligatoirement être écrit, et respecter un modèle de bail-type contenant toutes les mentions visées par décret (voir le Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015). Vous êtes concerné par cette disposition si vous êtes bailleur et que vous proposez un bien en location à usage d’habitation principale.

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Quelles sont les annexes indispensables à joindre au contrat de bail ?

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Le contrat de location figure généralement dans un dossier, qui comprend bon nombre d’autres documents indispensables permettant la signature du bail dans les meilleures conditions possibles. Parmi ceux-ci, une notice d’information (ou notice relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours) que vous devez absolument fournir en tant que propriétaire. Comme vous pouvez vous en douter, le but de ce document est de mieux informer les parties prenantes sur leurs droits et devoirs au moment de la mise en location, permettant ainsi de simplifier leurs rapports.

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La notice d’information est devenue une annexe obligatoire depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR et l’arrêté du 29 mai 2015 sur l’encadrement des loyers. Elle doit contenir les différents éléments suivants :

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• Le dépôt de garantie, qui sert à garantir le bailleur contre les défaillances de paiement du locataire et qui correspond à la somme versée par votre locataire, au moment de la signature du contrat. Son montant est strictement encadré par la loi ALUR 2014, et ne doit pas dépasser 1 mois de loyer hors charges. Le montant doit également être indiqué sur le bail, et ne doit pas être augmenté en cours de bail, ou lors du renouvellement de bail.
• La durée du préavis : au moment de la résiliation d’un contrat de location, la loi impose le respect d’un préavis. C’est-à-dire un délai entre la notification de départ et la prise de congé effective du bien immobilier. En tant que propriétaire, vous avez la possibilité de « donner congé » à votre locataire pour vendre le logement, pour le reprendre et y habiter ou loger un proche. La durée du préavis est susceptible de varier de 3 mois à 1 mois selon les cas, mais le standard général est de 3 mois.

D’autres éléments essentiels peuvent figurer dans la notice d’information, tels que : la durée minimale du contrat (définie selon le type de logement vide ou meublé), les conditions financières (loyer et révision du loyer, charges locatives, modalités de paiement) ainsi que l’état des lieux (d’entrée et de sortie).

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Quelle différence entre bail de location vide et bail de location meublée ?

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Le bail de location vide (ou location non meublée) s’applique lorsque le logement est loué sans meuble. Il peut aussi bien concerner la location d’un appartement, d’une maison ou d’un studio, du moment que ces différents exemples constituent la résidence d’habitation principale du locataire. Dans le cas d’une personne physique, la durée du bail est de trois ans au minimum. Mais cette durée peut être prolongée jusqu’à six ans, lorsque le loueur est une personne morale (comme une société civile immobilière ou SCI). Les mentions obligatoires figurant dans le contrat type de location vide sont déterminées par le décret ALUR du 29 mai 2015.

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Vous êtes une personne physique ? Dans ce cas, sachez que si vous avez souscrit une assurance ou une garantie contre les loyers impayés, vous n’aurez pas la possibilité de demander une caution à votre interlocuteur. Dans tous les autres cas, vous serez en droit d’établir un acte de cautionnement entre vous et votre locataire.

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Le logement meublé définit quant à lui un logement « décent » - c’est-à-dire un logement équipé d’un mobilier suffisant en nombre et en qualité, pour permettre de répondre convenablement aux exigences de la vie courante. Le contrat de location en meublé doit donc répondre à un certain nombre d’éléments, fixés de manière exhaustive par le décret du 31 juillet 2015. Ces éléments sont les suivants :

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• Le logement doit mettre à disposition une literie avec une couette ou une couverture.
• Des volets ou des rideaux doivent être présents dans chacune des chambres.
• Concernant les équipements électriques et électroménagers : le logement doit comprendre un réfrigérateur, un congélateur (ou un compartiment à congélation), des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-onde.
• Sur le plan du mobilier : le logement doit incorporer des tables et des sièges, ainsi que des étagères de rangement.
• Sur le plan des ustensiles et des accessoires : le logement doit mettre à disposition de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, des luminaires ainsi que du matériel d’entretien ménager.

Sachez que si vous ne respectez pas vos obligations en matière de mise en location meublée, votre locataire est susceptible de se retourner contre vous et de requalifier le contrat, conformément à la loi du 6 juillet 1989.

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Charges locatives en copropriété : quels sont les cas particuliers ?

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Lorsque vous louez un appartement dans un immeuble collectif, certaines dépenses concernant les parties communes peuvent bénéficier directement à votre locataire. Dans ce cas précis, les dépenses engagées par le syndic pour l’entretien et les réparations vous sont directement facturées. C’est ce que l’on appelle la « quote-part » des charges de copropriété. Vous avez donc la possibilité, en tant que propriétaire, de répercuter cette charge sur votre locataire. On parle alors de « charges locatives récupérables », généralement versée en complément du loyer. Attention : au moment de l’établissement du contrat de location, vous devez indiquer clairement le montant du loyer « hors charges », ainsi que le montant des charges récupérables.

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Les charges récupérables et autres dépenses les plus courantes concernent généralement : l’ascenseur (électricité, exploitation de l’appareil, fourniture de produits et matériels, réparations diverses), l’eau et le chauffage, les parties communes de l’immeuble ainsi que certaines dépenses relatives aux espaces extérieurs (voies de circulation, aires de stationnement, abords des espaces verts et jeux pour enfants).

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Où trouver un modèle de contrat de bail ?

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Vous l’aurez compris au travers des quelques lignes ci-dessus : l’établissement d’un contrat de bail de location est strictement encadré par la loi. Celui-ci doit être conforme en tout point au modèle de bail-type, conformément aux indications de la loi ALUR 2014 et par décret (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015). Voici quels sont les éléments que vous devez absolument lister pour éviter tout litige avec votre locataire :

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• Le mesurage de la surface habitable en loi Boutin : cette démarche permet d’attester la taille du logement, le montant du loyer, les modalités de paiement et les règles de révision du loyer.
• Le loyer de référence et le loyer de référence majoré : le loyer de référence est un montant en euro par mètre carré. Celui-ci est fixé par arrêté préfectoral dans les agglomérations situées dans les zones tendues (c’est-à-dire les zones où il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logement), et où s’applique le dispositif d’encadrement des loyers. Le loyer de référence est ainsi déterminé en fonction de plusieurs critères (typologie du bien mis en location, situation géographique, date de construction, nombre de pièces). Le loyer de référence majoré correspond quant à lui au loyer de référence, augmenté de 20%. Attention : en tant que bailleur, vous devez respecter ce plafond de loyer, sous peine de vous exposer à des sanctions définies par le décret du 13 mai 2019, relatif à l’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers.
• Le montant du dépôt de garantie.
• La notice d’information relative aux droits et obligations du locataire et du bailleur.
• Le montant du dernier loyer versé par le précédent locataire, ainsi que la date. De cette façon, vous permettez à votre locataire de s’assurer qu’il n’existe aucune évolution particulière, en comparaison de la période de location précédente.
• Le montant des derniers travaux effectués depuis la fin du contrat de location précédent, ou depuis le dernier renouvellement de bail. Le montant de ces travaux devra également figurer.
• Un extrait du règlement de copropriété et la quote-part du lot loué.
• Le diagnostic technique complet du bien immobilier, comprenant notamment : la performance énergétique du bien, ainsi que certaines données essentielles pour les immeubles construits avant 1949 (comme le risque d’exposition au plomb).

Gestion locative : est-il possible de déléguer à un professionnel ?

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Si vous êtes propriétaire, vous savez sans doute à quel point il peut être difficile de gérer toutes les dimensions réglementaires de la gestion locative. L’encadrement des bonnes pratiques s’est considérablement accentué, notamment en ce qui concerne la rédaction du bail de location. Bien évidemment, il existe des générateurs de contrat de location type, disponibles en ligne. Ces documents sont conçus (dans l’idéal) par des professionnels, et sont conformes au modèle type instauré par la loi ALUR, avec les évolutions les plus récentes. Mais la meilleure solution reste encore de faire appel à un gestionnaire de bien immobilier : c’est ce que l’on appelle le « mandat de gestion locative ».

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Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?

Un mandat de gestion locative vous permet de déléguer à un professionnel (le plus souvent un administrateur de bien, ou encore une agence spécialisée dans la gestion locative immobilière) le pouvoir de gérer tout ou partie de votre patrimoine immobilier. Cet accord doit être élaboré sous la forme d’un contrat écrit, signé par les deux parties et rédigé en deux exemplaires. La rédaction du bail de location fait partie des missions du mandataire immobilier. Les clauses du bail peuvent cependant varier, comme nous l’avons vu dans le cadre d’une location nue ou pour une location meublée.