Révision d'un loyer en location : 3 cas possibles

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Quand doit-on réviser les loyers ?

L’augmentation d'un loyer en cours de bail est réglementée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le propriétaire d’un logement en location ne peut augmenter le montant d’un loyer que s’il respecte certaines conditions. Quand un loyer peut-il être augmenté ? Pour quelle raison ? Nous faisons le point.

La révision annuelle du loyer basée sur l’IRL

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La démarche pour réviser le loyer annuellement

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Selon la législation en vigueur, un propriétaire est en mesure d’augmenter le montant d’un loyer une fois par an. C’est ce que l’on appelle la révision annuelle du loyer . Cette révision n’est pas obligatoire et n’est possible que si le propriétaire a inséré une clause de révision dans le contrat de location. Si le bail ne prévoit pas cette augmentation, le propriétaire ne peut pas prétendre à une révision annuelle. Cette clause doit mentionner la date de révision du loyer, qui correspond en général à la date anniversaire du bail.

Le propriétaire dispose d’un délai d’un an, à partir de la date de révision, pour procéder à l’augmentation du loyer. Pour cela, il doit obligatoirement en informer son locataire par courrier. Passé cette date, il ne pourra plus demander d’augmentation, même s’il y a une clause de révision dans le bail.

Il faut également savoir que depuis le mois de mars 2014, il n’y a plus aucun effet rétroactif possible lors d’une augmentation de loyer. Si le propriétaire oublie de procéder à la révision, il ne peut donc pas réclamer l’augmentation pour les mois oubliés. La majoration ne peut commencer qu’à partir du jour où le propriétaire en fait la demande au locataire.

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Quel montant pour une révision de loyer ?

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Le montant de la révision du loyer est plafonné. Il ne peut dépasser la variation de l’indice IRL (Indice de référence des loyers) qui est publié par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques). Cela correspond à l’augmentation moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation.

Pour calculer la révision d’un loyer, il suffit de tenir compte de certains éléments :

• L = le montant du loyer hors charges avant la révision ;
• N = l’indice IRL (Indice de référence des loyers) applicable au moment de la révision (c’est-à-dire le dernier IRL disponible);
• P = l’indice IRL correspondant au même trimestre de l’année précédente.

Enfin, pour obtenir le nouveau montant du loyer, il convient de procéder au calcul suivant :

Nouveau loyer = (L x N) ÷ P

Exemple de révision annuelle du loyer

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Un bail signé le 12 octobre 2019 prévoit un loyer de 500 € avec une clause de révision annuelle. Le loyer peut donc être révisé à sa date anniversaire, le 12 octobre 2020.

Dans ce cas:

• L = 500 €
• N = 130,59 (IRL du 3ème trimestre 2020)
• P = 129,99 ( IRL du 3ème trimestre 2019)

Le nouveau loyer s’élève donc à : ( 500 x 130,59 ) / 129,99 = 502,3 €.

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La révision d’un loyer sous-évalué

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La démarche pour réviser un loyer trop faible

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Un propriétaire a également la possibilité d’augmenter le montant d’un loyer en cours de bail si ce dernier est sous-évalué. Pour cela, le montant du loyer doit être inférieur au prix du marché actuel sur des biens identiques dans le voisinage.

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Pour estimer le nouveau montant du loyer, le propriétaire doit se baser sur le prix des loyers des logements similaires qui se situent dans la même résidence ou dans les alentours proches.

L'augmentation de loyer dans le cadre d’une sous-évaluation ne peut se faire qu’au moment du renouvellement du bail. Le propriétaire doit effectuer la demande d’augmentation au moins 6 mois avant la fin du bail.

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Pour mettre en place cette augmentation, le propriétaire doit en faire la demande à son locataire. Pour justifier la majoration, le propriétaire doit monter un dossier comportant au minimum 3 exemples de loyers si le logement se trouve dans une agglomération de moins d’un million d’habitants. Pour les communes de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit fournir au minimum 6 exemples de loyers.

Le dossier justificatif

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Les logements choisis en exemple doivent être détaillés. Ils doivent mentionner certaines informations, telles que :

• Le nom de la rue ;
• La numérotation partielle de l’immeuble (par dizaine) ;
• L’époque et la qualité de construction de l’immeuble ;
• L’étage et si il y a un ascenseur ;
• La surface habitable et le nombre de pièces du logement ;
• La présence d’éventuelles annexes ;
• L’état des équipements du logement (WC, eau courante, chauffage et salle d’eau) ;
• L’indication sur la durée d’occupation du locataire actuel ;
• Le montant du loyer mensuel hors charges.

La réponse du locataire

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Le locataire est en droit d’accepter ou de refuser la proposition du propriétaire. S’il accepte, celui-ci doit faire part de son accord par écrit en recommandé avec accusé de réception au moins 4 mois avant la fin du contrat de location. 

Si le locataire n’accepte pas l’augmentation ou s’il ne donne aucune réponse dans les 4 mois précédant la fin du contrat de location, le propriétaire doit alors saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) afin de trouver un accord. Si malgré cette démarche de conciliation, le locataire persiste à s’opposer à la revalorisation du loyer, le propriétaire doit s’adresser au tribunal compétent dont dépend le logement. Cette procédure doit être faite avant la fin du bail.

L’application de l’augmentation de loyer

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La revalorisation ne peut être appliquée que si un accord a été trouvé entre le propriétaire et le locataire. Il existe des règles d'application de la hausse du loyer :

• Dans un logement meublé, l’augmentation s’applique en totalité dès le renouvellement du bail. Si la révision représente plus de 10% d’augmentation, la hausse doit être étalée sur 3 ans.
• Dans un logement vide, la revalorisation du loyer doit être progressive : 1/3 ou 1/6 par an en fonction de la durée du nouveau bail. 

Exemple de révision d’un loyer sous-évalué 

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Un propriétaire propose un appartement vide en location pour un loyer de 700 €. Il propose au locataire une augmentation de 60 €, ce qui correspond au prix du marché. Le locataire accepte l’augmentation.

Les deux parties s’accordent sur le renouvellement du bail pour une durée de 3 ans. L’augmentation du loyer, qui est inférieure à 10%, sera répartie sur les 3 années du nouveau bail. Par conséquent, le loyer s’élèvera à :

• 720 € la première année ;
• 740 € la deuxième année ;
• 760 € la troisième année.

Les travaux d’amélioration du logement

La démarche

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Les travaux d’amélioration d'un logement sont également un motif légitime d’augmentation d’un loyer en cours de bail.

Dans ce cas, le propriétaire et le locataire doivent se concerter pour convenir de la nature des travaux qui sont à la charge du propriétaire, ainsi que du montant de la majoration du loyer.

Dès qu’un accord est conclu, le propriétaire doit alors faire annexer ce changement dans le contrat de location sous forme d’un avenant au contrat initial.

L’augmentation du loyer peut alors s’appliquer progressivement dès que les travaux sont achevés. L’augmentation du loyer doit être lissée sur 3 ou 6 ans en fonction du pourcentage d’augmentation (inférieur ou supérieur à 10%).

Il faut savoir également que les logements soumis au régime de loi 1948 ainsi que ceux qui sont conventionnés Anah (Agence nationale de l’habitat) ne sont pas concernés par cette mesure.

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La nature des travaux

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La législation ne définit pas précisément la notion de "travaux d'amélioration". Toutefois, ceux-ci doivent apporter une réelle valeur ajoutée au logement, comme de nouveaux services ou des équipements de qualité supérieure. Il peut s’agir par exemple de la pose d’un système de sécurisation de l'immeuble, d'un digicode, de fenêtres à double vitrage, d'un nouveau système de chauffage, d'un ascenseur …

Par ailleurs, il ne peut s'agir ni de charges locatives récupérables ni de travaux d'entretien courant qui incombent au propriétaire : changement de la chaudière, la réfection du système électrique, un ravalement de façade...

Enfin, les travaux doivent représenter un investissement conséquent pour ouvrir droit à la révision du loyer. En effet, il faut que le montant des travaux soit au moins égal à 12 mois de loyer.