Grille de vétusté location et état des lieux : quelles sont vos obligations de propriétaire bailleur ?

Votre locataire s’apprête à partir du logement que vous lui avez loué ? Dans ce cas, vous savez sûrement que la réalisation d’un état des lieux de sortie vous incombe. Au moment de faire le tour du logement avec votre locataire, des contestations peuvent apparaître d’un côté ou de l’autre ou même entraîner des litiges. Vous pouvez éviter une telle situation en établissant dès le départ une grille de vétusté à l’état des lieux du logement. Explications.

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Comment fonctionne une grille de vétusté ?

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La vétusté désigne la « dépréciation » ou la perte de valeur d’un objet due à son usage ou à son ancienneté. En général, la « valeur d’achat » d’un bien est immédiatement dépréciée pour acquérir ce que l’on appelle la « valeur résiduelle » (donnée qui peut être nulle ou positive si l’actif a été utilisé sur une courte durée, à l’issue de laquelle il sera cédé). C’est là que la grille de vétusté peut avoir son intérêt : il s’agit d’un référentiel permettant de déterminer le « taux de vétusté » à appliquer à un bien endommagé. Cette grille sera ensuite utilisée par votre organisme d’assurance, qui pourra prévoir différents types d’indemnisation selon la nature de votre contrat.

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Notez bien que l’établissement d’une grille de vétusté ne revêt aucun caractère obligatoire. Vous pouvez tout à fait exécuter l’état des lieux d’entrée dans le logement sans avoir recours à cette solution. Néanmoins, il s’agit d’un outil très utile pour établir une relation de confiance entre le propriétaire et le locataire. En effet, le recours à une grille de vétusté officielle permet de distinguer ce qui relève de l’usure normale ou naturelle, de ce qui relève de l’usure rapide liée à un mauvais entretien du logement, ou à une quelconque dégradation du locataire. Pour cela, on applique un taux d’abattement annuel susceptible de varier d’une compagnie d’assurance à une autre. Cependant, plusieurs critères sont régulièrement pris en compte d’un établissement à l’autre, comme :

• La durée moyenne d’utilisation du bien immobilier.
• L’état d’entretien du bien en question.
• La date d’achat.
• D’autres facteurs, comme les caractéristiques techniques du bien.

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Quelle est la vétusté des différents équipements dans le bien ?

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Chaque élément du logement est confronté à une rapidité d’usure particulière. La grille de vétusté pour l’état des lieux de sortie tient compte de ces différences et applique donc des conditions différentes selon la nature de l’élément. Voici quels sont les éléments pris en compte de manière générale :

• Les peintures : elles ont généralement une durée de vie entre 7 et 10 ans, selon les estimations.
• Les moquettes, parquets et carrelages : la moquette a généralement une durée de vie estimée à 7 ans. Le parquet quant à lui pourra disposer d’une durée de vie équivalente à 20 ans, avec une franchise de 5 ans.
• La robinetterie, dont la durée de vie est estimée à 10 ans.
• Le mobilier, qui dispose d’une valeur initiale à laquelle il faut appliquer un coefficient de vétusté (environ 10 à 15% par année pour les meubles).
• Le papier peint, dont la durée de vie est estimée à 7 ans.
• Les appareils ménagers, dont la durée de vie est estimée à 8 ans.

Ainsi donc, la grille de vétusté doit impérativement préciser pour chaque équipement :

• La durée de vie théorique du dit équipement, c’est-à-dire le nombre d’années durant lesquelles l’élément demeure en bon état de fonctionnement.
• La franchise, c’est-à-dire la période durant laquelle l’élément d’équipement n’entame pas sa détérioration progressive, et durant laquelle le locataire demeure responsable des réparations. Même chose pour le carrelage et la faïence.
• Le taux d’abattement annuel, c’est-à-dire le taux d’usure annuel de l’élément d’équipement (autrement dit, la valeur que l’équipement perd chaque année).
• La part résiduelle : elle concerne la part des frais de réparation ou de remplacement qui concerne directement le locataire, au-delà de la durée de vie théorique et lorsque le taux d’usure a atteint 100%.

Ainsi, si une quelconque détérioration est constatée durant l’état des lieux de sortie (en comparaison avec les mentions figurant sur l’état des lieux d’entrée), le propriétaire et le locataire peuvent prendre la grille de vétusté en référence. Celle-ci permettra ainsi de déterminer :

• Le niveau d’usure de chaque élément concerné au départ du locataire.
• La répartition des frais de réparation ou de remplacement si nécessaire.

Pour terminer, sachez qu’il n’existe pas de modèle de grille de vétusté officielle disponible en ligne. Toutefois, avec la liste des éléments présentés ci-dessus, vous ne devriez avoir aucune difficulté à concevoir un modèle conforme à la loi ALUR.

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