5 conseils pour réussir votre investissement locatif

L'effet de levier offert par le crédit, combiné aux fondamentaux très sains du marché hexagonal (déficit de logements, absence de phénomène spéculatif), garantissent, en principe, le succès d'un projet locatif. À condition que l'investissement soit bien ficelé et qu'il s'inscrive sur un horizon de temps suffisamment long, de cinq à dix ans au minimum. But de la manœuvre : absorber les frais de notaire et lisser les aléas conjoncturels, puisque l'immobilier est cyclique.

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Mais attention, acheter un bien dans un but locatif n'est pas sans risques ni écueils. À fortiori depuis la crise sanitaire, qui a rebattu les cartes de l'attractivité des territoires. Sans compter que ces deux dernières années ont été riches en bouleversements réglementaires : les « passoires thermiques » ont été mises à l'index, faisant planer de lourdes menaces pour les propriétaires bailleurs peu prévoyants, tandis que les conditions de financements se sont durcies pour les investisseurs. Pour surmonter la plupart des obstacles et mettre toutes les chances de votre côté en vue de générer la rentabilité attendue, laissez-vous guider par nos recommandations.

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Bien sélectionner l’emplacement

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C'est la règle de base quand on investit dans l'immobilier. Mais qu'est-ce que cela signifie ? Au delà des promesses de rentabilité, il s'agit surtout de choisir une ville et un secteur dans lesquels la tension locative (le rapport entre les demandes et l'offre) est suffisamment importante pour sécuriser les revenus.

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‍« Limiter le risque de vacance locative au maximum est le premier commandement de l'investisseur », rappelle Olivier Duverdier, cofondateur de Kaliz, une start-up spécialisée dans la gestion locative, notamment pour les multi-investisseurs. Cette agence digitale a développé un outil mesurant très précisément cet indicateur ainsi que le niveau des loyers du marché, grâce à l'analyse systématique des annonces.

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Sans aller jusqu'à ce niveau de technicité, il est impératif pour un investisseur d'estimer la rapidité avec laquelle les biens mis en location trouvent preneur, ce qui peut varier selon la saison. Par exemple, les baux des logements destinés aux étudiants sont le plus souvent signés à la fin du printemps ou au début de l'été, sauf en présence d'un marché tendu. Deuxième critère à considérer pour choisir l'emplacement : le potentiel de revalorisation.

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Celui-ci dépend du niveau de prix dans la commune et le quartier visés, de l'importance des projets structurants susceptibles de faire bouger les lignes (urbanisme, transports, etc.) et de la pression démographique, elle-même tributaire du dynamisme économique. Bonne nouvelle, la pandémie a ouvert le champ des possibles pour les investisseurs: de nombreuses villes moyennes ont subitement retrouvé de l'allant, tandis que les périphéries des grandes villes ont pris le dessus sur les villes-centres, sauf exception. Une tendance censée se poursuivre en 2022 et au delà, selon la plupart des observateurs, au regard du changement de paradigme apporté par le développe- ment du télétravail. En quête d'idée de villes pour passer à l'acte? Vous trouverez en page 43 notre sélection de six communes, dont une moitié pour un investissement dans l'ancien et l'autre moitié pour un achat dans le neuf.

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Soyez raisonnable dans vos prétentions

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En amont de l'investissement, il est essentiel d'élaborer une feuille de route définissant le budget prévisionnel à l'achat (frais de notaire, travaux et meubles compris), le mode de financement, les frais et charges de fonctionnement, les taxes, etc. Attention à ne pas surestimer le loyer, notamment dans une stratégie de colocation où la rotation des résidents peut être importante et mettre à mal votre plan de marche. Idem pour un studio, un type de surface rarement occupé plusieurs années de suite par le même locataire. Pour faire face aux imprévus, comme des travaux dans la copropriété ou un problème locatif, un matelas de sécurité de l'ordre d'un à trois mois de loyers devra être envisagé.

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A partir de tous ces éléments, vous pourrez déterminer l'effort d'épargne à consentir tous les mois. En optimisant tous les paramètres et en misant sur des biens et villes à la rentabilité élevée (plus de 7%, bruts de fiscalité), il vous sera possible de générer un cash-flow positif, situation dans laquelle les revenus locatifs couvriront toutes les sorties. Cette conjoncture idéale est toutefois synonyme de risques plus importants, ce que les gourous de ce type d'investissement, très en vue sur les réseaux sociaux et les plates-formes de diffusion vidéo comme Youtube, se gardent bien de souligner...

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Pour la rentabilité qu'il faut viser, une fourchette de 5 à 7% nous paraît raisonnable. Elle passe par un investissement dans une ville moyenne dynamique tel Brest ou Le Havre, une grande ville en retard comme Marseille ou encore l'une des villes « cathédrales » à moins d'une heure de Paris qui ont tiré leur épingle du jeu récemment, à l'image d'Orléans, Reims, Rouen ou Tours.

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Est-ce à dire qu'il faut bannir les métropoles et notamment Paris où la rentabilité est plus faible ? Tout est question de sensibilité au risque. Alexandre Fitussi, cofondateur de Beanstock, plate-forme dédiée à l'investissement locatif, pense au contraire qu'un achat dans la capitale est un choix optimal, dès lors que l'on mise sur une petite surface et que l'on prend en compte dans le calcul les éléments comme les travaux de copropriété, les frais et la fiscalité: «Paris est l'une des villes les plus rentables car la taxe foncière y est très faible et les immeubles plutôt bien gérés», avance-t-il.

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Utilisez le crédit à bon escient

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Pour maximiser le retour financier d'un investissement locatif, rien de tel que de recourir à l'emprunt bancaire. D'autant que les taux sont actuellement largement inférieurs à l'inflation. Reste que les conditions d'accès au crédit se sont durcies depuis deux ans, en raison des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), devenues récemment des règles juridiques. Le taux d'effort des emprunteurs ne doit pas dépasser 35% des revenus, assurance comprise. Et la durée des crédits est limitée à vingt-cinq ans (vingt-sept ans pour un achat dans le neuf).

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Malgré la latitude des banques pour déroger à ces règles, financer plusieurs investissements locatifs relève dorénavant de la gageure. «L'abandon du calcul de l'endettement en différentiel, qui prenait en compte les loyers en déduction de la mensualité de crédit, a conduit à l'exclusion de beaucoup d'investisseurs», rapporte Sandrine Allonier, directrice des études du courtier Vousfinancer. Pour autant, ne dressons pas un tableau trop sombre. Car « certaines banques, afin de rendre les règles de calcul de l'endettement plus favorables aux investisseurs, prennent désormais en compte les revenus fonciers, perçus et à percevoir, à 90% au lieu de 70 %, et les commissions, primes et revenus variables à 90% au lieu de 50% », précise-t-elle.

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Il est également possible d'effectuer une opération de consolidation patrimoniale, ou regroupement de crédits, permettant de reprendre les prêts en cours pour en allonger la durée, la diminution de la mensualité dégageant ainsi une nouvelle capacité d'emprunt. Enfin monter une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur les sociétés (IS) peut permettre d'échapper aux recommandations du HCSF. Une dernière astuce: une foncière, FFR Patrimoine, lancée par Christopher Wangen, créateur du programme de formation en immobilier qui porte son nom, propose de financer certains investissements immobiliers de particuliers, en échange d'un partage des bénéfices.

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Optimisez la fiscalité

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Une rentabilité brute élevée, c'est bien. Mais une rentabilité nette élevée, c'est encore mieux. Les investisseurs oublient trop souvent ce principe simple, en commettant des erreurs basiques comme se lancer dans une location classique, nue et non meublée. Les recettes sont alors taxées dans la catégorie des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l'impôt, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. Ce qui fait grimper l'addition fiscale à presque 50% pour les contribuables dont la tranche marginale d'imposition est de 30%.

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Opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est bien plus favorable. Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les charges sont déduites et votre bien, ainsi que chacun des éléments qui le composent, sont amortis. Le déficit pouvant en résulter vient imputer les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Cela nécessite donc de louer en meublé, ce qui crée une difficulté : les loyers sont d'office plus élevés, si bien que les propriétaires ont plus de mal à trouver preneur. En dehors des marchés tendus, louer en meublé peut se révéler risqué.

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Utiliser d'autres dispositifs fiscaux (Malraux, monuments historiques, Pinel, Denormandie, démembrement, etc.) est avantageux selon les cas, mais la stratégie initiale et la typologie du bien acheté doivent être en concordance avec le dispositif choisi. A noter la réduc- tion d'impôt Loc'Avantages, nouveau nom donné au dispositif Cosse « Louer Abordable », récemment retoiletté (voir p.70). A condition de louer le logement dans le cadre d'une convention Anah, qui impose de respecter des plafonds de loyer et de ressources pour le locataire, le propriétaire bailleur bénéficie d'une diminution fiscale allant de 15 à 65% des montants perçus. Est-ce que cet avantage compense la faiblesse des loyers ? A voir au cas par cas. Cependant, Flatlooker, une agence de location et de gestion en ligne a calculé que le dispositif n'est rentable que pour 12,9% des locations non meublées, et inintéressant pour des locations meublées...

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Prenez soin de votre locataire

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Depuis des décennies, le législateur n'a eu de cesse de renforcer les droits des locataires. Résultat : en cas de conflit, les propriétaires se retrouvent fort désemparés, avec des procédures qui traînent en longueur, pendant que les échéances des crédits courent toujours. Mais est-ce vraiment une fatalité ? Certainement pas. Car un dialogue avec le locataire, dès les premiers retards de paiement, permet souvent d'éviter le pire. La réactivité et la fluidité des relations entre propriétaire et locataire sont cruciales pour prévenir les conflits et désamorcer les situations problématiques.

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Plus généralement, il est dans l'intérêt d'un investisseur de veiller au bien-être du locataire. Cela passe par proposer un logement au goût du jour, bien équipé, peu énergivore.

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« Certes, à court terme, toute dépense engagée (travaux d'entretien, réparations, remplacement d'équipements...) vient grever la rentabilité », analyse Olivier Duverdier.

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Mais le pari est gagnant à moyen et long terme, car un locataire content est un locataire fidèle et scrupuleux, qui entretiendra le logement. »

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N'oublions pas non plus que le marché met en compétition l'ensemble des biens du parc locatif. Même dans INED les villes où la tension est très forte, les locataires ne sont pas prêts à signer un bail pour n'importe quel logement. S'engager à proposer un bien attractif, en intégrant un volet travaux dans le projet, prévu si possible dans le financement bancaire, est le meilleur moyen de limiter la vacance ainsi que le taux de rotation des locataires, coûteux en termes de frais d'agence ou de temps.