Tout savoir sur le bail de mobilité et la location meublée

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Le bail mobilité est un type de bail pour la location meublée. Il a été introduit par la loi Elan en novembre 2018 et fait désormais partie du titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989. L’objectif de ce bail est de proposer une solution souple pour la location de courte durée, de façon à faciliter la mobilité des locataires.

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Quels locataires sont éligibles au bail de mobilité ?

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Le bail mobilité n’est pas accessible à toutes sortes de locataires. Pour être éligible, le locataire doit pouvoir justifier qu’il correspond, à la date de prise d’effet du bail, à l’un des profils suivants :

• étudiant (en études supérieures, en contrat d'apprentissage ou en stage),
• en formation professionnelle,
• engagé volontaire dans le cadre d'un service civique,
• en mutation professionnelle ou en mission temporaire (intérimaires ou travailleurs saisonniers).

Il est donc clair que le bail de mobilité n’a pas pour vocation l’hébergement de touristes. Il a plutôt pour but de faciliter l’accès au logement aux étudiants et aux travailleurs mobiles. Il est toutefois fréquent de trouver des locations avec bail mobilité sur Airbnb ou d’autres sites généralement destinés aux touristes. Cette démarche est tout à fait légale tant que le locataire remplit un des critères définis ci-dessus.

De plus, la sous-location est autorisée si le bailleur donne son accord explicite par écrit.

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Quels logements sont éligibles au bail de mobilité ?

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Seuls les logements meublés peuvent disposer d’un bail mobilité. La qualification d’un logement meublé est définie dans l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail de mobilité est donc l’un des trois types de baux disponibles pour la location meublée (les autres types de baux étant le bail meublé ordinaire et la location meublée saisonnière). Les logements-foyers et les logements sociaux ne peuvent pas être loués avec un bail mobilité.
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Le logement ne doit pas forcément être dédié exclusivement à la location. Un propriétaire est donc parfaitement autorisé à louer sa résidence principale avec un bail mobilité sur Airbnb par exemple.

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Pour louer un logement avec un bail mobilité, aucune autorisation administrative ni déclaration préalable n’est exigée par l’administration.

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Les principales caractéristiques du bail de mobilité

Durée du bail

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La durée minimale du bail mobilité est de 1 mois, et il peut atteindre 10 mois au maximum. Afin de prévenir des abus qui pourraient précariser le locataire, la loi Elan interdit le renouvellement ou la reconduction du bail mobilité. Il est toutefois possible de modifier la durée du contrat de location en établissant un avenant. Un seul avenant est autorisé, et la durée totale du bail ne peut pas dépasser 10 mois. 

Fin de bail

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Le bail prend normalement fin à l’échéance du contrat de location. Si le propriétaire et le locataire souhaitent poursuivre la location, il doivent alors signer un nouveau bail. Dans ce cas, il s’agira obligatoirement d’un contrat de location meublé classique conforme au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989. Si le locataire souhaite écourter son bail mobilité, il peut le faire à tout moment en respectant un préavis de 1 mois. Il doit alors notifier au bailleur sa volonté de quitter le logement de manière anticipée. Cela peut se faire de trois manières : par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), par lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement ou par acte d’huissier.

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Le bailleur n’est pas autorisé à mettre fin au bail avant son échéance. Toutefois, si le locataire manque à ses obligations (par exemple s’il ne paye pas les loyers), le bailleur peut demander la résiliation du contrat auprès d’un juge.

Définition du loyer et des charges locatives

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En règle générale, le propriétaire peut fixer le loyer librement. En revanche, si le bien est situé dans une zone tendue (comme Paris par exemple) issue de la loi Alur, il est soumis à l’encadrement des loyers. En cas de doute, pensez à utiliser le simulateur fourni par l’administration française pour vérifier si le logement est situé en zone tendue. Si donc vous souhaitez louer un logement en bail mobilité à Paris, sachez que les loyers devront être encadrés (Plafonnement des loyers à Paris).

Les charges récupérables sont forfaitaires et sont versées au propriétaire en même temps que le loyer. Le montant des charges est fixé librement, mais il doit rester cohérent avec le dernier décompte des charges et la nature des services inclus. Le paiement du loyer et des charges locatives est dû pour toute la durée du contrat de location, y compris durant le préavis de départ du locataire. En échange du paiement complet et sur demande du locataire, le bailleur transmet au locataire une quittance de loyer qui atteste le paiement des sommes dues.

Dépôt de garantie et caution

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Il est interdit de demander un dépôt de garantie avec un bail mobilité (article 25-17). Par contre, la demande d’une caution est autorisée. Les locataires éligibles au bail mobilité peuvent également bénéficier du dispositif VISALE, un service de caution gratuit proposé par Action Logement.

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Dans le cas d’une colocation, les colocataires assument leurs responsabilités individuellement. En effet, il n’existe pas de clause de solidarité entre les colocataires et entre leurs éventuelles cautions.

Aides au logement

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Un locataire peut bénéficier d’aides au logement avec un bail mobilité. Il peut donc faire des demandes d’APL (Aide Personnalisée au Logement) ou d’ALF (Allocation de Logement Familiale) en fonction de sa situation et des critères d’attribution.

Contenu du contrat de location

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Le bail mobilité est un contrat écrit et il doit contenir toutes les informations définies dans l’article 25-13 de la loi du 6 juillet 1989. Il est possible de trouver des modèles de bail mobilité en ligne. Cependant, pour éviter toutes erreurs ou inexactitudes, il est préférable de s’adresser à un spécialiste de la gestion locative qui pourra établir un modèle de bail mobilité conforme à la réglementation en vigueur.

Par ailleurs, des documents annexes doivent être annexés au bail, notamment :

• l’état des lieux d’entrée avec un inventaire exhaustif du mobilier du logement,
• un dossier de diagnostics techniques (contenant entre autre le Diagnostic de Performance Énergétique), 
• le cas échéant, les extraits du règlement de copropriété qui concernent le logement loué.