Propriétaires bailleurs, comment faire face aux impayés ?

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Le non-paiement des loyers fait clairement partie des risques locatifs les plus redoutés. Si la probabilité de rencontrer ce problème peut être considérée comme faible, ses conséquences n’en restent pas moins désastreuses. Vous vous demandez comment réagir en cas d’impayés de loyer ? Découvrez quelle procédure suivre pour résoudre le litige dans les meilleurs délais.

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La procédure à suivre en cas de loyer impayé

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Comment réagir face à des loyers impayés ? En cas d’irrégularité de paiement, il est indispensable que vous suiviez la bonne procédure pour espérer obtenir le recouvrement des loyers impayés. 

Entamer une procédure à l’amiable

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Il est préférable de réagir dès que la date de versement du loyer définie dans le bail est dépassée. La première étape consiste à tenter une démarche à l’amiable avec votre locataire pour essayer de comprendre le problème. Une simple relance pourra être suffisante si votre locataire est disposé à résoudre le litige à l’amiable.

Il se peut que votre locataire soit dans une situation financière difficile. Si vous le souhaitez, vous pouvez lui proposer un arrangement (par exemple, un étalement des paiements) pour lui permettre de surmonter des problèmes passagers. On parle alors de plan d’apurement. 

Si le problème persiste après 15 jours, vous devez ensuite lui adresser une mise en demeure de payer :

• Soit par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ;
• Soit par voie d’huissier.

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Le courrier de mise en demeure peut suffir à inciter votre locataire à régler sa dette envers vous.

Si le loyer et les charges ne sont pas réglés rapidement, il vaut mieux ne pas perdre de temps et entamer sans tarder les démarches suivantes.

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Bon à savoir : Qui doit faire ces démarches auprès du locataire ? C’est la personne qui est habituellement chargée de collecter les loyers, c’est-à-dire :

• Si vous gérez vous-même votre bien immobilier : c’est vous, le propriétaire bailleur ;
• Si vous avez confié la gestion locative à un professionnel : c’est votre gestionnaire qui est chargé d’approcher le locataire dès le premier retard de paiement.

Attention ! Il est capital de respecter scrupuleusement les échéances des démarches initiales décrites ci-dessus (relance et mise en demeure). Cela est particulièrement vrai si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI). A défaut, votre assureur GLI peut refuser de prendre en charge l’impayé. Bien sûr, si votre bien est géré par un professionnel, vous n’avez pas de souci à vous faire. Votre gestionnaire lancera les démarches nécessaires avant de mettre en oeuvre la GLI.

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Faire appel à la caution ou à la GLI

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Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés ou la garantie Visale, tournez-vous vers votre assureur. Il prendra alors le relais pour effectuer la suite des démarches. Sinon, vous devez faire appel à la personne qui est désignée comme caution solidaire dans le contrat de location. Informez-la du défaut de paiement du locataire et demandez-lui le règlement des loyers et charges dus.

Bon à savoir : La souscription à une assurance GLI et la demande de caution sont deux dispositifs non cumulables. 

Prévenir la Caisse d’Allocations Familiales

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Si le locataire bénéficie d’une aide au logement, vous devez signaler l’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou à la Caisse de la Mutualité Sociale Agricole (CMSA). La CAF considère qu’il y a un impayé lorsque la dette du locataire dépasse deux fois le montant du loyer mensuel hors charges. De préférence, prévenez la CAF par courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR). L’organisme entamera une procédure pour suspendre les versements de l’aide au locataire.

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Demander la résiliation du bail

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La plupart des contrats de location comportent une clause résolutoire. Cette clause prévoit la résiliation automatique du bail dès lors que les échéances de paiement du loyer et des charges ne sont pas respectées.

Concrètement, vous devez vous adresser au tribunal d’instance ou de proximité. Un huissier de justice enverra au locataire un commandement de payer précisant le montant des sommes dues. Le locataire (ou la caution) dispose alors d’un délai de deux mois pour effectuer le paiement. S’il le fait, le litige est résolu et il est en droit de rester dans le logement. Une fois le délai de deux mois passé, vous devez saisir le tribunal d’instance si la dette n’est toujours pas réglée. Entre deux à six mois après l’assignation, vous passez devant le juge. Le tribunal rend sa décision sous un délai d’un mois. Il a la possibilité d’accorder au locataire un délai supplémentaire (maximum trois ans). Sinon, il peut décider de résilier le bail et prononcer l’expulsion du locataire.

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A partir du premier incident de paiement, la procédure totale pour obtenir un jugement d’expulsion dure entre 6 et 14 mois

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Bon à savoir : Si le contrat de location ne prévoit pas de clause résolutoire, vous devez entamer une procédure de résiliation judiciaire. Dans ce cas, un huissier doit envoyer au locataire un acte d’assignation devant le tribunal. Après audition des deux parties et examen du dossier, le juge décidera si la situation justifie la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

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Obtenir l’expulsion du locataire

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Lorsque le juge a officialisé l’expulsion, l’huissier émet un commandement de quitter les lieux. Le locataire doit ensuite libérer les lieux sous deux mois. S’il refuse, l’huissier doit demander une nouvelle tentative d’expulsion à la préfecture et la procédure peut encore durer plusieurs mois. La procédure d’expulsion du locataire doit impérativement être menée par un huissier de justice habilité, avec l’appui  éventuel des forces de l’ordre. Ne tentez surtout pas de récupérer votre bien immobilier par vos propres moyens ! Vous seriez alors passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende (loi ALUR).

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Une fois que le locataire a quitté les lieux, l’huissier rédige un procès-verbal et fait l’inventaire des biens et du mobilier éventuellement laissés. Au final, l’expulsion effective du locataire intervient entre 4 et 16 mois après le jugement d’expulsion.

Loyers impayés : un pourcentage faible mais un risque réel 

Le taux de loyers impayés varie aux alentours de 3 % dans le parc locatif privé en France. Du point de vue purement statistique, il est vrai que le risque d’être confronté à ce problème est relativement faible. En tant que propriétaire bailleur, vous pourriez donc être tenté d’ignorer ce danger et de croire en votre bonne étoile. Toutefois, pour évaluer correctement cette menace, il ne suffit pas de parler en termes de probabilité. Il est indispensable de prendre également en compte la gravité de la situation si elle venait à se produire. Or, dans de nombreux cas, le non-paiement des loyers met très rapidement le bailleur dans une situation financière précaire. Cela est particulièrement vrai dans le cas d’un investissement locatif financé en grande partie par un emprunt bancaire. L’absence de revenus locatifs peut vite rendre le propriétaire incapable de rembourser ses mensualités. 

Nul doute que vous prenez le temps de sélectionner vos locataires avec le plus grand soin. Toutefois, cela ne suffit pas à vous prémunir contre le risque d’impayés. Il ne faudrait pas croire que seuls les mauvais payeurs volontaires peuvent se retrouver en situation de défaut de paiement. Aucun locataire n’est à l’abri d’un changement de situation malheureux qui rendrait le paiement du loyer difficile voire impossible.

Garantie Loyers Impayés (GLI) : la solution sérénité

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En cas de loyers impayés, la procédure d’expulsion peut être particulièrement longue. Quand on prend en compte les différentes étapes, les appels, les éventuelles prolongations accordées ou la trêve hivernale... L’ensemble de la démarche dure généralement entre 10 et 30 mois ! De plus, les frais de procédure s’élèvent à plusieurs milliers d’euros à charge du malheureux propriétaire bailleur. Pour vous protéger contre les impayés, vous devriez sérieusement songer à souscrire une assurance loyers impayés. Par exemple, avec la GLI de Kaliz, les impayés de loyer sont assurés jusqu’à 90 000 € ! De plus, la gestion du contentieux et le paiement des frais de justice est pris en charge par Kaliz.

Ne laissez pas la menace des loyers impayés planer sur votre investissement locatif. Renseignez-vous vite sur les offres de gestion locative et l’option Garantie Loyers Impayés de Kaliz !