Tout savoir sur la garantie visale : garantie, caution, locataire, conditions

Beaucoup de personnes peuvent éprouver des difficultés financières, liées par exemple à une situation de précarité professionnelle. Dans tous les cas, une aide personnalisée au logement peut permettre de sécuriser le paiement du loyer, que ce soit pour le locataire ou le propriétaire bailleur : c’est ce qu’on appelle la garantie visale propriétaire.

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Qu’est-ce que la garantie visale ?

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Définition et principes

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Depuis le 1er janvier 2016, un nouveau dispositif de cautionnement est entré en vigueur et remplace l’ancienne garantie des risques locatifs (GRL) : il s’agit du Visa pour le logement et l’emploi ou VISALE, destiné notamment à combler les difficultés à trouver un logement dans le parc privé, et à aider les ménages à surmonter la pénurie de logements sociaux. On notera que les logements HLM sont exclus du dispositif.

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Concrètement, la garantie visale est un système de protection destiné à une certaine partie de la population en situation de précarité professionnelle. L’idée est de mettre à la disposition des locataires qui expriment un besoin une caution gratuite, prenant non seulement en charge le paiement du loyer, mais aussi les dégradations locatives éventuelles de la résidence principale du locataire. Pour le propriétaire bailleur, cette formule constitue une excellente alternative contre les loyers impayés et les dégradations locatives susceptibles de survenir au cours d’un contrat de location. La garantie est 100% gratuite et couvre le bailleur durant toute la durée du bail, soit une durée équivalente à 36 mois.

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La caution visale est portée par Action Logement, acteur majeur du logement social et intermédiaire en France. Elle vise un double objectif : celui de permettre aux locataires d’accéder rapidement à un logement, tout en offrant aux bailleurs privés une solution contre les loyers impayés. Lorsque cette garantie est déclenchée, le locataire est redevable des sommes engagées auprès de l’organisme intermédiaire, sur la base d’un échéancier dont les modalités sont définies avec lui.

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Qui peut bénéficier de cette caution logement ?

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La caution logement est destinée à plusieurs types de locataires :

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• Les salariés du secteur privé, quels que soient l’âge et le contrat de travail. Notons que depuis le 4 juin 2021, tous les locataires du secteur privé et agricole gagnant jusqu’à 1 500 euros nets par mois peuvent accéder à cette caution. Sinon, la garantie visale intervient jusqu’à 6 mois après la prise de fonction (hors CDI confirmé), ou pour les personnes bénéficiant d’une promesse d’embauche de moins de trois mois. D’autres situations sont également prises en compte, telle que la mobilité professionnelle.
• Les personnes entre 18 et 30 ans, sans aucune condition en matière de statut ou de revenus depuis le 1er octobre 2016 (1). Ainsi, les locataires salariés, chômeurs ou étudiants sont éligibles au dispositif sauf les étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents.
• Les personnes éligibles au bail mobilité : dans le cas présent, le bail mobilité peut être signé avec un candidat locataire en situation de formation professionnelle, ou poursuivant par exemple des études supérieures. D’autres situations particulières s’appliquent également (notamment les situations de mutation professionnelle, ou les missions temporaires exercées dans le cadre d’une activité professionnelle).
• Les personnes faisant l’objet d’un hébergement par un organisme d’intermédiation locative : ce dispositif permet de sécuriser et simplifier la relation entre le locataire et le bailleur, grâce à l’intervention d’un tiers social. Il peut s’agir, par exemple, d’une association, d’un opérateur ou encore d’un organisme agréé.

Comment et pourquoi obtenir la garantie visale ?

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Une démarche à l’initiative du locataire

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La demande de visa Visale s’effectue à l’initiative du locataire, et s’effectue idéalement en amont de la recherche de logement, ou lorsque le logement désiré est disponible. La démarche doit être réalisée directement sur le site Visale, où le locataire devra, dans un premier temps, créer son espace personnel et prendre connaissance du visa (généralement disponible dans un délai de deux jours ouvrés). Il lui faudra ensuite télécharger les pièces justificatives demandées et attendre la validation de la demande. À partir de là, le visa est validé selon une période spécifique, et pour un montant de loyer garanti. Le locataire devra alors remettre le visa au bailleur au moment de la signature du bail (2).

Renforcer le sérieux d’une démarche locative

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L’obtention d’une garantie visale permet de renforcer le dossier d’un candidat locataire et facilite son accession à l’emploi. C’est aussi un excellent moyen pour celui-ci de rassurer le propriétaire, grâce à une garantie à la fois gratuite et hautement sécurisée. Rappelons en effet que les loyers font l’objet d’une couverture complète durant toute la durée d’occupation du bail, soit une période de 36 mois. Également, les dégradations locatives font l’objet d’une prise en charge totale (pour tout ce qui relève des logements du parc privé, celle-ci se limite à 2 mois de loyers et charges).

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Garantie visale ou assurance loyer impayé : quelle est la formule la plus attractive ?

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On l’aura compris au travers des quelques lignes ci-dessus : la caution visale est un outil conçu tout particulièrement pour les propriétaires du parc privé, souhaitant proposer leur logement à la location. Dans le cas présent, ils font appel à un garant désigné pour signer un acte de cautionnement. Mais il existe actuellement d’autres solutions, susceptibles de mieux répondre aux cas particuliers. On pense notamment aux assurances pour loyers impayés ou GLI.

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La gratuité de la caution logement visale, avantage notable

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Le dispositif visale, totalement gratuit pour le propriétaire bailleur comme pour le locataire, dispose ici d’un avantage certain sur les GLI privées. Celles-ci sont calculées selon le niveau de garanties souscrites et selon un certain pourcentage du loyer (il faut compter généralement entre 2,5 % et 5% du loyer) (3). Certains organismes peuvent ainsi demander jusqu’à 156 euros pour un loyer mensuel de 400 euros. Bien entendu, le dispositif visale peut être refusé si toutes les conditions d’éligibilité ne sont pas réunies.

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La Garantie loyer impayé propose un éventail de prestations plus large

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L’intérêt des GLI réside avant tout dans la gamme de prestations proposées. Non seulement le propriétaire dispose d’une couverture contre les loyers, charges impayées et dégradations, mais d’autres services peuvent également être proposés comme une couverture contre le risque de vacances locatives entre deux baux, ou le règlement des démarches liées à la résiliation du bail. Certains organismes privés sont également en mesure de proposer des tarifs avantageux, si la souscription à une GLI s’accompagne également d’une souscription à une « assurance propriétaire non occupant ».

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Gestion locative de bien immobilier : comment déléguer ?

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La garantie loyer impayé, l’une des nombreuses préoccupations du propriétaire bailleur

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Pour le propriétaire bailleur, la gestion locative de bien immobilier renvoie à un grand nombre de problématiques récurrentes. La protection contre les impayés en fait partie, au même titre que la recherche de locataire ou le traitement des démarches administratives. Très souvent, la mobilisation de compétences comptables en lien avec la fiscalité immobilière s’avère également indispensable pour optimiser les revenus fiscaux.

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Des agences immobilières d’un genre nouveau apparaissent depuis quelques années, avec pour objectif de proposer une panoplie complète de services, dont la mise à disposition de produits d’assurance pour les biens immobiliers, résidentiels et tertiaires.

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Kaliz, agence digitale au service des acteurs de l’immobilier et du patrimoine locatif

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L’agence digitale Kaliz est spécialisée, depuis 2019, dans la gestion locative et propose des produits et services innovants destinés à optimiser les relations contractuelles entre propriétaires et locataires. Source d’inquiétude majeure pour bon nombre de bailleurs, les loyers impayés peuvent néanmoins faire l’objet d’une couverture adaptée. Kaliz propose par exemple aux propriétaires une garantie des loyers impayés, jusqu’à 96 000 euros. À noter que cette offre, associée à la gestion classique des biens, protège également contre les sinistres. Voici quelques avantages à bénéficier d’une telle combinaison de produits :

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• Les loyers sont garantis dans le mois, quelle que soit la cause à laquelle le propriétaire bailleur est confronté. Il peut s’agir par exemple d’un retard de paiement ou d’un impayé.
• La garantie couvre les loyers impayés à hauteur de 96 000 euros. Une garantie de dégradations des biens est également prévue jusqu’à 7 000 euros.
• La gestion se fait sans aucun frais caché, sans franchise et sans délai de carence.
• Le souscripteur bénéficie d’une couverture juridique équivalente à la somme de 5 000 euros.
• Le locataire n’a pas besoin de recourir aux services d’un garant.
• Les capacités d’emprunt du souscripteur sont optimisées, ce qui s’avère idéal pour lancer de nouveaux projets immobiliers.

Pour résumer, il faut garder à l'esprit que la garantie loyers impayés (GLI) est un outil efficace pour protéger le propriétaire, et éventuellement mener une action en justice contre le locataire. La souscription se fait généralement auprès d'un assureur privé, d'où l'importance de savoir comparer les offres et services, ainsi que les modalités de prise en charge. Un prestataire digital tel que Kaliz est idéal pour gérer l'ensemble des paramètres relatifs au paiement des loyers.

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