Investissement immobilier locatif : le meilleur statut juridique pour votre projet en 2022

L’importance du statut juridique pour un investissement locatif

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Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier locatif. La meilleure solution dépend notamment de la situation de l’investisseur et des objectifs de l’opération. Certaines personnes choisissent d’investir en nom propre sous le régime LMNP par exemple. D’autres préfèrent créer une société. Dans ce cas, plusieurs statuts juridiques sont possibles : EURL, SARL, SAS, SASU, SCI, SA…

Le statut juridique doit être choisi lors de la création de l’activité d’investissement locatif. Il définit le cadre légal et contractuel dans lequel vous pourrez exercer votre activité. Le statut juridique impacte notamment l’organisation de votre société, ainsi que son régime fiscal et social. 

Le choix d’un statut pour un projet locatif est donc crucial. Si vous envisagez de créer une société, vous devez connaître les options qui s’offrent à vous. Les statuts juridiques les plus avantageux pour l'immobilier locatif sont la SCI, la SARL de famille et la SAS. Voyons plus en détail chacun de ces statuts.

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Pourquoi faire un investissement locatif en SCI ?

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SCI signifie Société Civile Immobilière. Comme son nom l’indique, la SCI est particulièrement conçue pour les activités du domaine immobilier. Puisqu’il s’agit d’une société civile, elle ne peut pas réaliser une activité commerciale (à l’exception de la location meublée). La SCI comporte au minimum deux associés. Un patrimoine professionnel est affecté à la société. Toutefois, les deux associés engagent de façon illimitée leur patrimoine personnel en proportion de leur contribution au capital social de la SCI. Si la SCI affiche des pertes supérieures à son patrimoine professionnel, les créanciers peuvent donc solliciter le patrimoine personnel des associés pour obtenir le règlement des impayés de la société.

Le principal avantage de la SCI concerne la gestion du patrimoine personnel. Le régime d’indivision et les modalités de succession sont particulièrement appréciés car il suffit de céder des parts sociales pour pouvoir transmettre un bien. C’est pourquoi la SCI est une solution courante entre les membres d’une même famille.

Le mode d’imposition de la SCI peut être choisi entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Attention toutefois, le choix de l’IS est irrévocable.

En résumé, voici les points clés de l’investissement locatif en SCI :

• Au moins 2 associés ;
• Activité civile (sauf location meublée) ;
• Patrimoine professionnel affecté à la SCI ;
• Patrimoine personnel des associés engagés de façon illimitée ;
• Possibilité de choisir la fiscalité (IS ou IR) ;
• Facilité de gestion du patrimoine.

Pourquoi faire un investissement locatif en SARL de famille ?

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Une SARL de famille est une Société à Responsabilité Limitée dont tous les membres font partie de la même famille. Important : La notion de “famille” s’entend d’après le lien du sang et les alliances (mariage et PACS). Dans les familles recomposées, les beaux-enfants ne peuvent pas intégrer la SCI de famille. De plus, en cas de disparition du lien de famille (en cas de divorce par exemple), le membre qui ne fait plus partie de la famille devra quitter la SARL de famille, faute de quoi la société deviendra une SARL classique.

Une SARL de famille doit comporter au moins deux membres. La SARL de famille peut pratiquer d’autres activités commerciales en plus de l’investissement immobilier. À la différence de la SCI, le statut juridique de la SARL de famille permet de limiter la responsabilité des associés au montant de leur apport. En revanche, les obligations administratives et juridiques sont plus complexes, et la gestion du patrimoine est moins souple.

Contrairement à la SARL classique qui est forcément soumise à l’IS, la SARL de famille peut opter pour l’IR.

En résumé, voici les points clés de l’investissement locatif en SARL de famille :

• Au moins 2 associés, obligatoirement de la même famille ;
• Activité commerciale ;
• Responsabilité des associés limitée au montant de leur apport ;
• Possibilité de choisir l’imposition sur les revenus (IR) ;
• Formalités et gestion du patrimoine plus complexe qu’avec la SCI.

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Pourquoi faire un investissement locatif en SAS ?

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La SAS est une Société par Action Simplifiée. Comme la SARL de famille, la SAS est une société commerciale. Elle peut exercer d’autres activités qui correspondent à l’objet social de la SAS. Si la société n’est composée que d’un associé unique, il s’agit d’une SASU (ou SAS Unipersonnelle). A partir de deux associés, c’est une SAS classique. La responsabilité des associés est limitée au montant de leur apport dans la société.

La SAS dispose d’une grande liberté pour rédiger ses statuts. Dans le cadre d’un investissement locatif, les associés peuvent donc prévoir des dispositions qui facilitent la gestion du patrimoine. Les obligations administratives et juridiques d’une SAS sont strictes. Par défaut, la SAS est soumise à l’IS. Néanmoins, après 5 ans, les associés peuvent opter pour l’IR. 

En résumé, voici les points clés de l’investissement locatif en SAS :

• 1 associé unique ou plusieurs ;
• Activité commerciale ;
• Responsabilité des associés limitée au montant de leur apport ;
• Choix de l’imposition seulement après 5 ans ;
• Formalités administratives et juridiques strictes ;
• Souplesse dans la rédaction des statuts (notamment pour faciliter la gestion du patrimoine).

Quel est le meilleur statut juridique pour un projet locatif ?

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Chacun des trois statuts juridiques présentés ci-dessus (la SCI, la SARL de famille et la SAS) présentent des avantages et des inconvénients. L’essentiel est donc de trouver la formule qui correspond le mieux à vos besoins. Le critère le plus déterminant est sans doute la fiscalité. La question de l’imposition à l’IS ou à l’IR aura un fort impact sur votre choix d’un statut juridique pour votre projet locatif.

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Vous devez également considérer votre capacité à gérer les formalités administratives et juridiques, à moins que vous ne préfériez confier cette gestion à un professionnel. Enfin, la nature de vos activités et la responsabilité personnelle des associés sont deux critères importants également.

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L’idéal, dans ce cas, est d’avoir un carnet d’adresses bien fourni à votre disposition, avec le nom et le contact d’artisans que vous pourrez joindre en cas de besoin. Les locataires, en effet, attendent du propriétaire bailleur qu’il soit réactif après qu’ils aient fait appel à lui. Si vous êtes loin de l’habitation que vous louez, et que vous ne pouvez pas intervenir, demandez l’intervention d’un membre de la famille, d’un ami à proximité ou encore du gardien s’il y en a un.