Valeur verte des logements, mythe ou réalité ?

Maison ou appartement, l’étude des notaires de France affirme qu’un logement affichant une étiquette énergétique catégorisée A ou B (soit un logement énergétiquement performant, dont la valeur verte est avantageuse) se vend généralement à un tarif plus élevé que des logements moins performants. Les passoires thermiques (logements énergivores) subiraient, au contraire, une dépréciation. Toutefois, les passoires thermiques se vendent-elles véritablement moins bien que les logements énergétiquement performants ? Dans les faits, la valeur verte d’un logement est loin d’être un critère clé en matière d’achat immobilier. Valeur verte des logements, mythe ou réalité ? Réponses dans notre article.

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La valeur verte des logements, qu’est-ce que c’est ?

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La valeur verte est définie par l’ADEME (Agence De l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie) comme étant la valeur nette additionnelle dégagée par un logement grâce à une meilleure performance énergétique et environnementale. Cette valeur nette est généralement chiffrée par comparaison avec d’autres logements.

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D’après l’étude sur la valeur verte des logements des notaires de France, la performance énergétique et environnementale d’un bien est basée uniquement sur l’étiquette énergie du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), car elle concerne directement le consommateur individuellement. À l’inverse, l’étiquette climat, qui représente les émissions de gaz à effet de serre, a un impact moindre sur la valeur du bien. En bref, la valeur verte d’un bien concerne directement sa performance énergétique.

Lisez aussi : Qu’est-ce que le DPE ?

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L’intérêt de la valeur verte dans l’immobilier

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Depuis quelques années maintenant, les propriétaires qui souhaitent vendre ou louer un bien immobilier doivent faire réaliser ce que l’on appelle un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant même de publier leur annonce. Dès lors, la valeur verte devient une nouvelle composante du prix de vente ou du prix de location. Ainsi, il pourrait y avoir une augmentation de tarif liée à une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre. À surfaces et caractéristiques égales, les logements performants devraient ainsi être vendus ou loués plus cher que les passoires thermiques.

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Valeur verte des logements : mythe ou réalité ?

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Les biens énergivores perdent-ils réellement de la valeur ? Pour répondre à cette question, l’ADEME a réalisé sa propre enquête. D’après une étude du Commissariat général au développement durable de 2018, 46 % des Français se disent favorables à l’achat d’un bien plus écologique. Or, dans les faits, les agents immobiliers estiment que seuls 19 % de ventes prennent en compte réellement ce critère. S’il est vrai que la loi impose l’obligation de mentionner la classe énergétique des logements de A à G sur les annonces immobilières à la vente ou à la location, la mesure ne freine pas nécessairement les investisseurs. Ces derniers ne sont pas toujours contre l’idée d’investir dans un logement catégorisé de passoire énergétique. Cette mesure n’a donc pas toujours de répercussions sur les actes d’achat.

En revanche, réaliser des travaux énergétiques peut effectivement accroître la valeur d’un bien. Néanmoins, la valeur verte des logements n’est pas uniforme sur l’ensemble du territoire, et des disparités existent entre les régions selon le climat et le niveau de tension du marché immobilier. Vous l’aurez compris, il n’existe pas encore de lien entre performance énergétique d’un bien et acte d’achat. Les biens dits performants ne sont pas forcément les plus plébiscités par les acheteurs. Toutefois, il en existe bien un entre la performance énergétique et le prix de vente.

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Les conséquences de la valeur verte sur les logements

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L’étiquette énergie impacte le prix de vente des biens

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La valeur influe sur le prix de vente des logements. D’après l’étude sur la valeur verte réalisée par les notaires de France, les logements à l’étiquette énergie notée A ou B vendus en 2019 affichent des tarifs plus élevés. Ainsi, une maison classée A ou B s’est vendu entre 6 % et 16 % plus cher qu’une maison classée D dans les régions Île-de-France, Grand Est et Bourgogne–Franche-Comté. Un appartement de classe A ou B s’est vendu entre 4 % et 20 % plus cher qu’un appartement classé D dans les régions Île-de-France et Occitanie.

À l’inverse, une maison classée F ou G s’est vendue entre 3 % et 18 % moins cher qu’une maison classée D en région Auvergne-Rhône-Alpes et Nouvelle-Aquitaine. Un appartement classé F ou G s’est vendu entre 2 % et 9 % moins cher qu’un appartement classé D en région Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur. Même si cet écart est moindre dans les zones les plus tendues, il existe bel et bien un lien entre étiquette énergie et prix de vente des logements.

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La valeur verte influe sur le prix des logements de petite taille

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Cette même étude actualisée en 2020 indique cette fois que la valeur verte influe davantage sur les prix des petits logements. En majorité, ce sont les logements de petite taille qui affichent les plus mauvaises étiquettes. Plus les logements sont grands (appartements et maisons de plus de six pièces), plus les performances énergétiques sont bonnes.

Cela s’explique notamment par le fait que plus la taille du logement est conséquente, plus la facture énergie peut l’être aussi, d’où l’intérêt des propriétaires à réaliser des travaux d’économie d’énergie. Ces travaux réalisés, les logements se vendent à des prix plus attractifs. Les logements de petite taille de leur côté, sans amélioration en matière de performance énergétique, peuvent subir des moins-values.

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Les étiquettes énergies sont inégalement réparties

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En 2019, 11 % des logements anciens vendus étaient en classe F ou G. En revanche, il existe d’importantes disparités selon les régions. Ainsi, près de 20 % des logements vendus dans le Grand Est ou en Bourgogne Franche-Comté sont classés parmi les plus énergétiques (F et G), contre seulement 7 % en région PACA, Occitanie ou les Pays de la Loire où le climat est souvent plus doux.