Rentabiliser un bien immobilier en France pendant une expatriation

Mobilité professionnelle, découverte d’un pays, apprentissage d’une langue, changement de routine… Les raisons de s’expatrier sont nombreuses ! Que vous souhaitiez partir à l’étranger pendant quelques mois ou de façon plus permanente, vous vous demandez peut-être comment rentabiliser votre logement en France. Il est vrai qu’il serait dommage de laisser un bien vide alors que vous pourriez en tirer profit. Que vous soyez propriétaire ou locataire, découvrez nos conseils pour toucher un loyer pendant votre expatriation.

‍

Propriétaires expatriés : louez votre logement

‍

Si vous êtes propriétaire bailleur, vous avez toutes les cartes en main pour rentabiliser votre patrimoine pendant votre expatriation. Il vous suffit de transformer votre résidence française en investissement locatif.

‍

Définir un loyer juste

‍

La première étape pour louer votre logement pendant que vous êtes à l’étranger, c’est de définir sa valeur locative. Avec un loyer trop haut, vous risquez d’avoir du mal à trouver et à garder vos locataires. Si le marché offre des biens équivalents à un prix moins élevé, vos locataires n’hésiteront pas à quitter votre logement rapidement, et vous devrez gérer un turnover important. Au contraire, si le loyer est trop bas, la rentabilité de votre opération ne sera pas optimisée.

Commencez donc par vous renseigner pour savoir s’il existe des règles d’encadrement des loyers dans votre secteur. C’est le cas par exemple si votre logement est situé à Paris ou dans une zone tendue. Ensuite, étudiez le marché et analysez la concurrence. Vous pourrez ainsi vous faire une idée du loyer optimal que vous pouvez demander pour votre bien.

‍

Trouver un locataire sérieux et solvable

‍

La deuxième étape consiste à choisir le locataire. Être coincé avec un “mauvais” locataire est la première inquiétude des propriétaires bailleurs. Vous voulez donc être sûr de choisir une personne sérieuse qui prendra soin de votre bien, mais aussi une personne solvable qui sera capable de régler le loyer chaque mois. 

Pour éclairer votre choix, vous pouvez donc demander aux candidats de vous fournir certains documents, dans la limite des pièces autorisées par la loi. Par exemple, vous pouvez demander :

• Des justificatifs de ressources,
• Les dernières quittances de loyers,
• Les coordonnées du dernier bailleur auprès de qui vous pourrez obtenir des renseignements précieux.

Une fois que vous avez retenu votre premier locataire, vous allez enfin pouvoir commencer à toucher des loyers. 

‍

Minimiser la vacance locative

‍

Si la première mise en location peut s’organiser avant votre départ à l’étranger, l’opération devient plus compliquée une fois que vous n’êtes plus sur place. Par ailleurs, il est toujours difficile, voire impossible, de prédire combien de temps un locataire souhaitera rester dans votre logement. Alors comment gérer les changements de locataires lorsque vous êtes expatrié ?

En fonction de votre lieu de résidence et de votre disponibilité, vous pouvez décider de tout gérer seul. Si vous vivez dans un pays frontalier par exemple, vous pouvez vous organiser pour revenir en France à chaque changement de locataire pour effectuer les démarches nécessaires:

• États des lieux (sortant puis entrant), 
• Diffusion d’une annonce, 
• Réalisation des visites, 
• Analyse des dossiers et choix du locataire suivant,
• Rédaction du bail, etc.

Ces opérations sont toutefois chronophages et risquent de vous prendre plus de temps que prévu. Une alternative s’est avérée plus pratique pour beaucoup de propriétaires expatriés. Il s’agit de confier la gestion locative de votre bien à une agence spécialisée. Dès la réception du préavis de départ d’un locataire, l’agence organise et coordonne toutes les actions à mettre en place. La réactivité de l’agence permet de minimiser la vacance locative entre deux baux et d’optimiser le taux d’occupation. Ainsi, vous rentabilisez au maximum votre patrimoine sans avoir à vous déplacer.

‍

Locataires expatriés : pourquoi ne pas sous-louer ?

‍

Que faire maintenant si vous n’êtes pas propriétaire mais locataire de votre logement en France ? Autrefois strictement interdite, la sous-location est aujourd’hui encadrée et devient de plus en plus populaire. C’est en effet une solution idéale si vous êtes locataire et que vous souhaitez partir à l’étranger pendant quelques temps. La sous-location vous permettra de ne pas résilier votre bail et de pouvoir retrouver votre logement à votre retour. Attention toutefois, il vous faudra suivre scrupuleusement quelques règles si vous voulez éviter de subir de lourdes sanctions.

‍

Quels logements peuvent être sous-loués ?

‍

La mise en place d’une sous-location n’est pas possible pour tous les types logements. En effet, il est interdit de sous-louer intégralement un logement social (type HLM par exemple). En revanche, la sous-location d’un logement privé, vide ou meublé, est autorisée.

La condition indispensable pour la sous-location

‍

Pour sous-louer votre logement en toute légalité, il existe une condition absolument incontournable. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 établi qu’un locataire ne peut sous-louer son logement qu’avec l’accord écrit du bailleur. Ainsi, quelque soit la durée pendant laquelle vous souhaitez sous-louer, il vous faut impérativement obtenir l’autorisation écrite du propriétaire du logement. Gare aux sanctions si vous négligez cette obligation ! Déjà, si le propriétaire découvre votre sous-location illicite, il est en droit de résilier votre bail. Pire encore, de récentes décisions de justice ont condamné des locataires indélicats à plusieurs milliers d’euros d’amende pour avoir sous-loué le logement sans autorisation. Ils ont même été contraints de rembourser la totalité des sous-loyers perçus. 

Notons toutefois une exception à cette règle. Pour les logements meublés, si le bail principal a été signé avant le 27 mars 2014 et ne contient aucune clause interdisant ou limitant la sous-location, alors le locataire est libre de sous-louer le logement sans accord du bailleur.

Sous-louer oui, mais sans bénéfice

‍

Une autre limite de la sous-location concerne le montant du sous-loyer. La loi de 1989 citée plus haut précise que “Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal”. Ainsi, le loyer de la sous-location est plafonné au montant du loyer principal.

En tant que locataire expatrié, la sous-location peut donc vous rembourser votre loyer, mais elle ne vous permettra pas de dégager un bénéfice financier.

‍

Quand locataire devient bailleur

‍

Une fois que vous avez l’accord du bailleur, vous pouvez mettre en place votre sous-location. Dès lors, vous, le locataire, devenez bailleur vis-à-vis du sous-locataire. Vous avez donc les mêmes responsabilités qu’un propriétaire bailleur classique, et la même réglementation s’applique. 

Toutefois, sachez que vous restez le seul responsable vis-à-vis du bailleur. Ce sera donc à vous d’assumer d’éventuels dégâts locatifs commis par le sous-locataire, et ce quelque soit le contenu du contrat de sous-location.